Compromis de vente : comment rédiger un compromis

«Je venais juste de signer le compromis. L'acquéreur m'avait assuré qu'il n'y avait aucun problème. Il demandait juste les clés pour prendre des mesures en vue de petits travaux qu'il escomptait entamer avant la signature de l'acte notarié. Comme l'immeuble était libre d'occupation et qu'il proposait une compensation financière, j'ai accepté. Mais il n'a pas obtenu son prêt, n'a jamais commencé le moindre travail et vit dans l'immeuble depuis 3 mois. Il paraît que je ne peux pas l'expulser immédiatement… Comment est-ce possible ? »

Pour répondre, il faut comprendre l'importance de la rédaction d'un compromis.

Compromis de vente vaut vente.

Légalement, une vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose (l'immeuble) et du prix, quoique le chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé (article 1583 du Code Civil).

Sans compromis, la propriété serait transmise dès cet accord oral, ce qui est très prématuré et poserait le problème de la preuve. A ce moment, aucune recherche (hypothécaire, cadastrale, fiscale, urbanistique, etc..) n'a été effectuée par le notaire, aucune assurance ne peut déjà être souscrite par l'acquéreur et les parties doivent prendre des dispositions pour quitter les lieux qu'ils occupent. C'est pourquoi, l'immense majorité des compromis de vente stipulent que le transfert de propriété aura lieu à l'occasion de la signature de l'acte authentique.
Pour des raisons fiscales, celle-ci est fixée au plus tard dans les quatre mois de celle du compromis, délai qui permet généralement de finaliser toutes ces tâches. Le problème est que compromis de vente vaut vente. En d'autres termes, l'acte notarié ne fera que refléter le contenu du compromis.
En l'espèce, le compromis a été signé au coin d'une table. Aucune condition suspensive d'obtention du crédit hypothécaire n'y a été stipulée. Aucun acompte n'a été versé. Par contre, dans les faits, l'acquéreur a été autorisé à occuper les lieux avant l'acte authentique contre une « compensation financière ». Or, l'acquéreur était manifestement de mauvaise foi. En l'absence de condition suspensive, si ce dernier ne peut acheter, la plupart des compromis prévoient un choix en faveur du vendeur : garder l'acompte ou poursuivre judiciairement l'exécution de la vente. Mais, en raison de l'absence d'acompte et de l'insolvabilité manifeste de l'acquéreur, aucune de ces deux options n'est satisfaisante. Le préjudice aurait du se limiter à la perte de temps qu'a occasionné cette défection de l'acquéreur indélicat. Mais la situation est plus grave. D'une part, la « compensation financière » pourrait partiellement être considérée comme un dédommagement pour cette perte de temps. D'autre part, elle peut parfaitement être considérée en droit comme un loyer.

Un bail oral.

Un bail oral est né entre les parties. Pour libérer son bien, l'acquéreur doit donc respecter les règles du renon. Sans entrer dans les détails, celles-ci sont pénalisantes pour lui.
Il peut également invoquer le dol. Il s'agit d'un vice de consentement, de manoeuvres qui si elles n'avaient été présentes, n'aurait jamais emporté l'accord du propriétaire de vendre, ou alors à des conditions plus avantageuses pour lui.
Mais, encore une fois, annuler la vente sur la base du dol prend du temps et coûte de l'argent. L'acquéreur se retrouve donc coincé. En réalité, beaucoup d'autres raisons peuvent justifier une prudence toute particulière lorsqu'il s'agit de donner les clés de manière anticipée (attente du résultat des recherches en matière d'environnement, de copropriété, de pollution, etc…). On comprend mieux pourquoi l'usage est de remettre les clés à l'acquéreur à la signature de l'acte notarié de vente. Bien entendu, il peut arriver qu'un acquéreur demande une jouissance anticipée des lieux vendus, au point d'en faire une condition essentielle de la vente. Pour certains, il s'agit de mettre à profit le délai de quatre mois pour déjà effectuer des travaux. D'autres souhaitent simplement occuper les lieux. Ils peuvent être motivés par de multiples causes : l'un a vendu un autre bien et a du le libérer avant la signature de l'acte d'acquisition. L'autre, qui louait un bien, a adressé un peu trop tôt à « son » propriétaire un préavis. Même si c'est rare, il peut arriver que celui qui demande d'occuper de manière anticipée le bien aie été expulsé de son dernier logement, ou dans certains cas extrêmes, spécule en tentant de le revendre avant même d'avoir signé l'acte. La plus grande prudence est de mise.
Mais, si l'on ne peut vraiment pas faire autrement, à quelles conditions accepter ?

1. Un acompte important. Dans la mesure du possible, pour avoir ses apaisements en s'assurant de la solvabilité des acquéreurs, le vendeur demandera un acompte supérieur aux 10 % d'usage.

2. Attendre l'expiration des conditions suspensives. En présence d'une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s) (obtention d'un crédit, exercice d'un droit d'option, etc..), il est fortement conseillé d'attendre l'expiration du délai convenu.

3. Prévoir dans le compromis une convention d'occupation précaire. Ce droit d'habitation est prévu par le Code civil. Il est conféré par le propriétaire est gratuit, mais temporaire. De cette manière, le risque de voir l'occupation par l'acquéreur assimilée à une location est écarté.

4. Impôts et assurances. Pour la période comprise entre l'occupation effective et la signature de l'acte authentique, le compromis doit imposer à l'acquéreur de payer charges, taxes et impôts afférents au bien dès l'entrée en jouissance et non à la date de l'acte.
L'acquéreur doit assurer ses risques d'occupant contre tout dégât (assurance incendie, responsabilité civile, abandon de recours, etc.) et en fournir la preuve sans tarder.

5. Etat des lieux. Si des travaux sont envisagés, pour limiter les risques, le vendeur fera bien d'exiger que, jusqu'à l'acte, seuls les petits travaux (rafraîchissement, peinture, etc..) soient exécutés. Afin d'éviter toute discussion, on dressera ou fera dresser un état des lieux qui peut être annexé au compromis.

Et l'acquéreur ?

Signalons que, de son côté, l'acquéreur n'est pas non plus à l'abri de toute surprise, surtout s'il souhaite effectuer des travaux avant la signature de l'acte notarié d'achat. Si le prix ne suffit pas à désintéresser les créanciers du vendeur, ils pourraient s'opposer à la vente qui s'en trouverait ainsi annulée.
Conséquence : deux ou trois mois après l'entrée dans les lieux, l'acompte et le coût des travaux pourrait être perdus. Intenter une action contre un vendeur insolvable est bien aléatoire et ne ferait qu'ajouter au préjudice. C'est pourquoi, surtout si de gros travaux sont envisagés, le candidat acquéreur sera bien avisé de faire bloquer l'acompte chez le notaire. C'est du reste ce qui se fait presque toujours. L'acheteur ne doit entrer dans les lieux qu'avec tous ses apaisements. Ce sera le cas lorsque le résultat des différentes recherches effectuées par le notaire (fiscales, hypothécaires, cadastrales, urbanistiques, etc.) se sera avéré favorable.

En conclusion, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, il est fortement déconseillé de donner les clés d'un bien immobilier avant la signature de l'acte authentique qui constate sa mutation.
Si on ne peut faire autrement, on ne signera rien sans l'assistance de « son » notaire.