Droits d’enregistrement différents selon les Régions

Depuis l’autonomie accordée en matière fiscale aux régions suite aux accords de 2001, dits « du Lambermont », une concurrence s’est instaurée entre Bruxelles et la Flandre. On n'acquitte plus les mêmes droits d’enregistrement selon que l'immeuble acheté est situé à Tervuren, Bruxelles ou Genval.

Pour bien comprendre les réformes des dernières années, il faut se souvenir du système unique qui existait auparavant. Lorsqu'on achetait une habitation (appartement ou maison), on payait 12,5 % de droits d’enregistrement et seulement 6 % à trois conditions :

• L'immeuble (maison ou appartement) ne pouvait pas posséder un revenu cadastral supérieur à 745 euros (en présence de 3 enfants ou plus, ce plafond pouvait être majoré jusqu'à un maximum de 1.045 euros pour sept enfants ou plus).
• L'acquéreur, seul ou avec son conjoint, ne pouvait pas posséder d'autre immeuble dont le revenu cadastral total cumulé avec l'immeuble à acquérir dépasserait la limite des 745 euros, sous réserve de l'exclusion de certains biens hérités dont le détail et le calcul de l'impact sont trop complexes pour être exposés dans ces lignes.
• L'acquéreur ou son conjoint devait s'inscrire dans les 3 ans de la date de l'acte authentique d'acquisition dans le registre de la population de la commune concernée ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis. Cette inscription devait être maintenue de manière ininterrompue pendant au moins 3 années sous peine de supporter la différence d'impôt et des amendes éventuelles.

Wallonie.

Actuellement, ce système ne s’applique plus qu’en Wallonie.

Bruxelles.

En région bruxelloise, depuis 2003, le taux réduit (de 6 %) a été purement et simplement supprimé tandis qu'est maintenu celui de 12,5 %. Toutefois, la base imposable pour appliquer ce taux pourra être réduite de 60.000 ou même de 75.000 euros lorsque l'immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (en abrégé EDLR) (1). Pour de plus amples infromations sur ces zones et leur localisation, on peut consulter le site internet: http;//www.prime-renovation.irisnet.be-Pages/Reno/FR/cartes.asp ou s'adresser à l'Administration de l'Aménagement du Territoire et du Logement du Ministère de la région de Bruxelles-Capitale (tél. 02/204.21.11, 02/204.25.60 et 02/204.20.61).

Avantage :

Cela représente un avantage de respectivement 7.500 et 9.375 euros.

Conditions :

• Seule une personne physique peut bénéficier de cet abattement. Les personnes morales (sociétés) ne peuvent en profiter.
• L'acquéreur ne peut être pleinement propriétaire d'une autre habitation au moment de l'acquisition, sauf si cette autre habitation est vendue dans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de sa nouvelle acquisition. Dans ce cas, il pourra récupérer le montant de la diminution dont il aurait profité par l'application des règles de l'abattement. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
• La vente doit être réalisée en pleine propriété (exclusion de l’achat en usufruit seulement, par exemple). Aucun autre mode de transmission de la propriété que la vente n’est accepté (donation, échange, partage, etc.).
• L'acquéreur doit établir sa résidence principale dans l'habitation acquise dans les deux ans à partir du jour de l'enregistrement de l'achat. (trois s’il s'agit d'un appartement sur plan ou en construction).
• L'acquéreur doit établir sa résidence principale en région de Bruxelles Capitale pendant une période ininterrompue de cinq ans. Sauf preuve contraire, la date de l'inscription au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) suffit.
  Il est à préciser que cet abattement n'est pas d'application en cas d'achat d'un terrain à bâtir. Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l’acquisition d’un appartement nouvellement érigé ou d’un appartement sur plan. Pour plus de renseignements, ou simplement calculer les droits d’enregistrement à prévoir, on peut consulter le site bilingue www.acheterabruxelles.irisnet.be

Région flamande.

Mais c’est en région flamande que les choses ont le plus bougé depuis 2002 (décret du premier février 2002). Le taux de 6 % a été réduit à 5 % tandis que le taux plein est passé de 12,5 % à 10 %. De plus, sur la première tranche de 15.000 euros, un abbattement est octroyé. En d'autres termes, l'acheteur ne paie aucun droit sur cette première tranche de 15.000 euros que le taux soit de 10 % (avantage de 1.500 euros) ou de 5 % (avantage de 750 euros). Comme en région bruxelloise, l’acquéreur doit être une personne physique, ne pas posséder d'autres biens immobiliers et, sous peine d'amende, destiner l'immeuble à devenir dans les deux ans son habitation principale et unique (cinq ans s'il s'agit d'un terrain sur lequel va s'ériger cette construction principale). Il doit également acheter la totalité de l'immeuble. Lorsque l'acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation. Un terrain devant servir d'emplacement à une habitation conformément au règlement d'urbanisme, est considéré comme immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation (article 46 bis du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de Greffe).

Conditions d'applicabilité du taux réduit

Dans l'ensemble, les conditions de l'ancien régime unique restent d'application. Ainsi, si le revenu cadastral n'est pas fixé lors de la vente, le taux plein de 10 % sera réclamé, mais il sera restitué à concurrence de 5 %. Une exception cependant: depuis un Décret du 21 décembre 2007, les revenus cadastraux des biens en nue-propriété sont désormais exclus de l'obligation de cumuler les revenus cadastraux des biens que l'on possède avec le revenu cadastral du bien acheté, à la condition que les biens proviennent d'une succession d'un parent en ligne directe, soit de l'acheteur, soit de son époux ou épouse. Pour les biens en pleine propriété, l'ancien régime ne change pas.

Enfin, a été introduite la notion originale de reportabilité (plus communément appelée technique du "sac à dos").

Qu’est la reportabilité ?

Les droits d’enregistrement payés à l’occasion du premier achat d’un bien immobilier peuvent être récupérés sur les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un autre bien immobilier lorsque le premier bien est vendu. Bien entendu, les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en région Flamande puisque l’objectif est de maintenir le contribuable sur le territoire régional.

Avantage :

L’acquéreur ne devra alors s’acquitter que de la différence des deux montants.

Conditions :

L’immeuble vendu devait constituer la résidence principale, tout comme l’immeuble acquis le devra.
Il s’agit d’un système réservé aux seules personnes physiques, même si elles achètent conjointement avec une société.

La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l'acquisition du nouveau bien. Dans le premier cas, on parle de reportabilité des droits par imputation de ceux-ci et, dans l’autre, par restitution. Dans les deux cas, on ne paie que la différence entre les droits d’enregistrement dus lors de la nouvelle acquisition et ceux qui ont été acquittés lors de l’acquisition de l’immeuble revendu. Cette « faveur » fiscale est limitée à 12.500 EUR et ne jouera évidemment pas si le montant des droits d’enregistrement de la première acquisition excède celui des droits de la deuxième acquisition puisqu’il n’y a rien à déduire

La reportabilité n’est pas automatique. Elle doit être demandée par l’intéressé, soit en profitant de l’acte notarié, soit dans une requête qui doit être présentée à l'administration de l'enregistrement.
D’autres conditions, complexes, existent, notamment au niveau des délais ou des situations dans lesquelles le bien acquis est un terrain à construire.

La reportabilité mise en cause au niveau européen :

La Commission a décidé de poursuivre la Belgique devant la Cour de justice pour discrimination pratiquée en Flandre en matière de taxation sur les mutations foncières (2).
Déjà en 2005 (avis motivé du 20 juillet 2005 sous l’intitulé IP/O6/44), la Commission avait fait savoir à la Belgique que le système de la reportabilité des droits d’enregistrement appliqué en Flandre était contraire au traité de la Communauté Européenne. Elle avait officiellement demandé à la Belgique de modifier sa législation. Pourquoi ? Parce qu’elle estime que les ressortissants des autres Etats membres sont clairement lésés. Pour la Commission, le refus d’octroyer cet avantage fiscal aux personnes ayant acquitté cette même taxe à l’étranger restreint la liberté d’établissement et l’acquisition de biens immobiliers en Flandre. Or, la liberté d’établissement constitue l’un des grands principes européens. Dans le système régional flamand actuel, un citoyen qui quitte un État membre autre que la Belgique afin de s’installer en Flandre est défavorisé. S’il vaut acheter un bien comme résidence principale, il ne pourra pas obtenir la déductibilité des droits d‘enregistrement acquittés lors de l’acquisition de son logement précédent, situé dans son État membre d’origine. Cette « faveur fiscale » n’est réservée qu’aux personnes qui résident en Flandre.
La Commission estime par conséquent que la règle flamande constitue « une restriction au droit de tout citoyen de l’Union européenne de circuler et de séjourner librement sur le territoire de l’Union (article 18 du traité CE), ainsi qu’une restriction à la liberté d’établissement (article 43 du traité CE) et à la libre circulation du capital (article 56 du traité CE) » (3).
Dans sa réponse à l'avis motivé, la Belgique a nié que la pratique de la reportabilité des droits puisse constituer une quelconque restriction à la libre circulation des capitaux et affirmé que l'on ne pouvait pas comparer les résidents et les non-résidents. La Commission rejette ces arguments. Elle maintient qu'il y a restriction et estime que les personnes qui résident en Flandre et y achètent un logement peuvent être comparées aux non-résidents qui achètent un logement en Flandre. Affaire à suivre…
Pour terminer, signalons que si un bien immobilier a été acquis au taux de 12, 5 % et est revenu dans les deux ans (délai calculé d’acte authentique), une restitution partielle des droits d’enregistrement perçus lors de l’acquisition peut être accordée (de 60 % en région wallonne et 36 % en région bruxelloise).

(1) Pour de plus amples informations sur ces zones et leur localisation, cliquez ici pour consulter un site internet traitant des primes à la rénovation ou adressez vous à l'Administration de l'Aménagement du Territoire et du Logement du Ministère de la région de Bruxelles-Capitale (tél. 02/204.21.11, 02/204.25.60 et 02/204.20.61). (2) Le dossier y est traité sous le numéro de référence 2005/2283.
(3) Pour le communiqué de presse publié au sujet des procédures d’infraction engagées dans le domaine de la fiscalité et de l’union douanière, cliquez ici pour voir le site europa.be, rubrique «infractions».

Afin de s'y retrouver, voici, en euros, un tableau comparatif des droits d'enregistrement perçus dans chaque région, selon que le taux s'applique, avec ou sans abattement :