Comment prend fin un bail de courte et de longue durée ?

En Belgique, la loi sur les loyers qui s’applique aux baux portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire prévoit notamment un bail de courte durée et un bail de longue durée.

Bail de courte durée

Par dérogation à la durée légale de 9 ans, un bail ou deux baux consécutifs différents peuvent être conclus, par écrit, pour une courte durée égale ou inférieure à 3 ans. La durée totale de ceux-ci ne peut donc dépasser 3 ans.

- Fin anticipative. Sauf s’il en a été convenu autrement entre les parties en cours de bail, ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre prématurément un terme au bail de courte durée.

Cette disposition est impérative. Cela veut dire que cette dernière s’applique même si le bail stipule une clause contraire.

Propriétaire et locataire peuvent néanmoins mettre fin au bail anticipativement de commun accord. Et ce dernier ne nécessite le respect d’aucune formalité particulière. Il est cependant utile d’acter l’accord dans un écrit afin de s’en procurer une preuve.

Ainsi, il a été jugé que la signature par le bailleur et le preneur de l’état des lieux de sortie constituait la preuve de leur accord de mettre fin au bail avant son terme.

Ce principe d’interdiction de résiliation anticipée met en cause la légalité et la validité des clauses dites diplomatiques qui permettent cependant délicate, bien que des jurisprudence et doctrine majoritaires soient favorables à reconnaître la valeur de telles clauses.

En effet, la loi se contente d’indiquer que le bail de courte durée n’est pas régi par les dispositions concernant les clauses de résiliation anticipée prévues par la loi; elle n’interdit pas explicitement aux parties d’en convenir différemment. Il faudrait donc en conclure que des clauses de résiliation anticipée peuvent être prévues au contrat, même si une telle clause est peu conciliable avec la ratio legis (la raison d’être de la loi) du bail de courte durée au locataire de résilier avant son terme le bail moyennant le paiement d’une indemnité. Les clauses dites diplomatiques et autres clauses de résiliation anticipée existantes inscrites antérieurement dans les baux 3-6-9 continuent bien souvent à figurer dans les formules de baux.

La question reste

- Fin définitive. Ce bail ne se termine pas par la seule arrivée de son terme.

En effet, bien que les parties aient convenu du terme de ce bail et qu’il s’agisse d’un terme fixe, ce bail ne prend pas fin de plein droit à l’échéance de celui-ci.

Il peut prendre fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Ce congé doit donc impérativement être donné au moins trois mois avant l’échéance. Les parties ne peuvent imposer conventionnellement le respect d’un congé plus long ni plus court.

Dans le cas où le locataire met fin au bail, le bailleur peut conclure un nouveau bail, de courte durée, ou un bail de 9 ans, avec un nouveau locataire, et ce avec d’autres conditions.

Attention, s’il passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut dépasser le loyer initial du locataire précédent, adapté à l’indice des prix.

Et si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance du délai convenu ou si le preneur a continué à occuper l’immeuble à l’expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur (même avec un nouveau contrat) ?

Dans ce cas, le bail initial est prolongé aux mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat. En d’autres mots, dans cette dernière situation, il est supposé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Aux mêmes conditions, cela veut dire avec le même loyer mais avec une indexation annuelle possible ainsi qu’une révision du montant du loyer tous les trois ans.

Bail de longue durée

Un bail peut être conclu par écrit pour une durée déterminée supérieure à 9 ans.

- Fin anticipative. Tant le bailleur que le preneur peuvent le résilier avant son terme pour les mêmes raisons et conformément aux mêmes dispositions qu’en cas de bail de 9 ans. Ainsi, le locataire peut à tout moment résilier le bail. Quant au propriétaire, il peut le résilier à tout moment pour occupation personnelle ou encore le résilier pour la fin d’un triennat afin d’effectuer des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation ou encore sans motifs. Attention cependant, le bail peut exclure, en tout ou en partie, les possibilités légales de résiliation par le propriétaire.

- Fin définitive. Le bail de longue durée prend fin à l’expiration du terme convenu, moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins 6 mois avant l’échéance.

Et à défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prolongé chaque fois pour une durée de 3 ans, aux mêmes conditions.

Maintenant, si le bailleur met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent (occupation personnelle et familiale ou travaux importants), il doit payer au preneur une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

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