Fin du bail de 9 ans (longue durée)

Normalement, tout bail portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire dure 9 ans. Et à l'issue de cette période de 9 ans, bailleur (propriétaire...) et preneur (locataire...) peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance.

Pour rappel, comme la durée légale du bail (durée minimale de neuf ans) est une norme impérative les parties ne peuvent y déroger par le bail (sauf les exceptions légales).

Avec un renon de six mois

À l'expiration des 9 ans, le bail ne cesse donc pas automatiquement. Un congé doit être notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 6 mois avant l'échéance. Bailleur et preneur doivent donc respecter la même durée.

Ainsi, c'est par une correcte application de ces dispositions que le Tribunal de première instance de Huy a invalidé un congé qui avait été donné le 26 mars 1998 pour le 30 septembre 1998 en vue de résilier un bail verbal qui venait à échéance le 30 août 1998. Le tribunal a considéré que ce congé avait été donné moins de six mois avant l'expiration du bail et que, par conséquent, le bail verbal qui avait pris fin le 1er septembre 1998 était prolongé pour une durée de trois ans (Civ. Huy, 1er mars 2000).

Exemple : un bail est conclu le 1er septembre 2008 et entre en vigueur le 1er octobre 2008; le bail dure 9 ans jusqu'au 31 août 2017. Au moins 6 mois avant cette date soit au plus tard à la fin mars 2017, le locataire ou le propriétaire peut manifester son intention de mettre fin au bail à l'échéance, et le contrat se termine alors le 31 août 2017.

Il est donc fort important de connaître la date de fin du bail. Et celle-ci dépend de son entrée en vigueur et de sa durée. Par conséquent, lors de la réalisation d'un bail écrit, il est important d'accorder une attention toute particulière notamment à l'indication de la date d'entrée en vigueur du bail qui normalement est différente de la date de conclusion (de signature) du bail.

En effet, la date de prise de cours de la période de neuf ans et des triennats est bien celle à laquelle naissent les droits et obligations mettant en oeuvre le bail : obligation de délivrance et prise de possession.

• S'il s'agit d'un bail écrit conclu après le 28 février 1991, la date d'entrée en vigueur est celle qui est prévue dans ce bail. Pour rappel, depuis le 15 juin 2007, les baux doivent obligatoirement être établis dans un écrit devant, entre autres, renfermer la mention de la date de début du contrat.
• Et s'il s'agit d'un bail verbal conclu après le 28 février 1991 ? Dans ce cas, la date d'entrée en vigueur est celle à partir de laquelle le locataire pouvait entrer effectivement dans les lieux.

De même, si le bail ne renferme aucune indication à ce sujet, il s'agit de la date de délivrance des lieux par le propriétaire et de prise de possession de ceux-ci par le locataire (laquelle se concrétise par la remise des clefs et/ou le paiement du montant du loyer).

La date de prise de cours du bail peut être prouvée par toutes voies de droit.

Congé tardif

Si le renon n'a pas été donné au minimum 6 mois avant l'échéance du bail, il est sans effet.

Contenu du congé

Afin d'être valable, le congé ne doit pas être motivé

Forme de congé

Aucune forme particulière n'est imposée par la loi. Et donc, sous réserve de difficultés de preuve, le congé peut être donné oralement ou par simple lettre.

La preuve de ce qu'il a été donné peut se faire par toute voie de droit, témoignages et présomptions inclus. Conseil : faisons-le cependant parvenir par recommandé avec accusé de réception ou encore par exploit d'huissier. Ce dernier est un acte authentique, établi et remis (contre paiement) par un huissier de justice au domicile du destinataire.

Résiliation de commun accord

Attention, conformément au droit commun, bailleur et preneur peuvent toujours à tout moment résilier ce bail de commun accord selon les modalités à convenir entre elles.

En effet, cet accord peut être exprimé de quelque manière que ce soit :

• par un écrit authentique fait devant notaire
• par une déclaration faite devant la justice de paix de l'endroit où est situé l'immeuble loué (procès-verbal de conciliation...)
• par une simple lettre
• par présomptions (acceptation des clefs sans protestation, départ volontaire du preneur suite à un renon non valable donné par le propriétaire...)
• etc.

D'autre part, le juge peut prononcer la résolution du bail si soit le propriétaire soit le locataire ne satisfait pas à ses obligations. Et enfin, la perte matérielle ou juridique de l'immeuble loué entraîne dissolution du bail.

Prolongation du bail

Si, à l'expiration de la période de neuf ans, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions.

Le bail prolongé n'est pas un nouveau bail; seule la durée est modifiée. En effet, il s'agit de la poursuite de l'ancien bail aux mêmes conditions en ce qui concerne le montant du loyer et le délai de congé, mais pas en ce qui concerne la durée. De même, il n'est pas nécessaire de rédiger un nouvel état des lieux.

Et chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prolongé, sans motif et sans devoir débourser d'indemnité.

Options en fin de bail

En fin de bail, il est possible :

• de donner congé en temps voulu pour donner définitivement fin aux liens contractuels
• de donner congé à temps afin de mettre fin au contrat de bail en cours et conclure un nouveau bail à d'autres conditions
• de ne rien faire. Dans ce cas, cela entraîne une prolongation du bail aux mêmes conditions (sauf la durée).

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