Le budget d'achat d'un bien immobilier

Selon les derniers chiffres du Service public fédéral Economie, pendant le premier semestre 2008, la hausse des prix moyens des logements a été un peu moins forte que dans la période correspondante de l'année précédente :

• une maison d'habitation ordinaire coûte en moyenne 169.972 €, soit une hausse de 8,1 % par rapport au premier semestre 2007
• une villa coûte 313.860 € en moyenne (+ 5,2 %)
• un appartement est vendu au prix moyen de 172.801 € (+ 5,5 %)

Dans ces conditions, comment déterminer le budget global d'achat d'un bien immobilier et ainsi d'éviter les mauvaises surprises ?

Par région

En Région flamande, il a été demandé respectivement 178.907 € et 178.009 € pour les maisons d'habitation et les appartements.

Par contre, en Région wallonne, les prix des maisons d'habitation ordinaires ont atteint la moyenne de 132.542 € (contre 318.713 € en moyenne, en Région bruxelloise) et un appartement a trouvé acquéreur pour 134.489 € en moyenne (contre 184.863 € en moyenne, en Région bruxelloise).

Dès lors, d'un point de vue financier, face à ces données à quoi faut-il être attentif avant de se lancer dans un tel projet d'achat d'une maison ou d'un appartement ?

Voici quelques questions à se poser en cas de vente de gré à gré.

Pour rappel, pour ce type de vente, l'acheteur s'entend avec le propriétaire (vendeur) sur le prix auquel il va acheter sa propriété immobilière, éventuellement par l'intermédiaire d'un agent immobilier (mais sans l'intervention d'une autorité de contrôle).

Sur quel budget pouvons-nous compter, comment allons-nous financer notre acquisition, quel apport personnel pouvons-nous y consacrer, quel sera le montant des frais liés à cet achat.

Nous devons disposer de moyens financiers suffisants pour pouvoir couvrir les dépenses suivantes :

• premièrement, le prix d'achat de l'habitation

• deuxièmement, les droits d'enregistrement qui sont dus sur la vente.

Il s'agit d'un impôt se percevant à l'occasion d'une formalité particulière : l'enregistrement des actes ou écrits.

Il est perçu un droit de 10 % en Région flamande et de 12,50 % en Wallonie et en Région de Bruxelles - Capitale sur le prix de vente du bien augmenté des charges avec minimum de la valeur vénale. Ces pourcentages sont fixes quelque soit le montant de la vente. Toutefois, il existe des régimes particuliers (droits d'enregistrement réduits...)

• troisièmement, la TVA éventuelle s'il s'agit d'une vente réalisée sous le régime de la TVA

• quatrièmement, les honoraires et les frais d'acte du notaire.

Les honoraires du notaire sont dégressifs en fonction du montant de l'achat.

Cela veut dire que le pourcentage appliqué diminue au fur et à mesure que le prix d'achat augmente.

En effet, se calculant par tranches, leur pourcentage est proportionnellement plus élevé sur les tranches basses du prix que sur les tranches élevées.

Quant aux frais de recherche, fiscale, hypothécaire, urbanistique..., ils varient suivant les régions et la nature du dossier.

Bref, ils peuvent être différents d'un notaire à l'autre.

Sont compris dans le montant des frais d'acte de vente, erronément appelés frais de notaire, les droits d'enregistrement, la TVA, le salaire du conservateur des hypothèques, les frais cadastraux, les frais de timbres (timbres fiscaux...), les frais d'expédition et les honoraires du notaire pour notamment contrôler la vente et dresser l'acte de vente.

Etant fixés par arrêté royal, les honoraires notariaux sont partout pareils.

D'autre part, aucun supplément d'honoraires ne peut être demandé pour un entretien préliminaire sur les frais d'acte, la possibilité d'introduire des clauses spéciales dans la convention ou toute question relative aux aspects notariaux de l'achat

• cinquièmement, les autres frais et charges supplémentaires quand ceux-ci sont prévus dans la convention.

Il peut s'agir des frais de mesurage; des frais de raccordement d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, de télédistribution; des frais éventuels de réparation et d'adaptation...

• sixièmement, les frais de déménagement

• septièmement, les frais d'assurances et ceux liés au précompte immobilier.

Il est raisonnable de considérer que la charge d'assurance et du précompte immobilier représente 1 % par an de la valeur du bâtiment.

Et si c'est en dessous de ce seuil, tant mieux !

De plus, si nous contractons en même temps un emprunt hypothécaire, nous devons aussi tenir compte des frais afférents à celui-ci et, le cas échéant, à l'hypothèque.

Les dépenses relatives au crédit hypothécaire sont les suivantes :

• le droit d'inscription
• les honoraires du notaire
• les droits d'enregistrement
• les frais de dossier, d'expertise et les frais fixes d'établissement de l'acte de crédit
• les primes (assurance-vie...)
• le salaire du conservateur des hypothèques.

Par conséquent, il est important :

• de se déterminer un budget (aperçu de nos revenus et de nos dépenses) avant de chercher l'habitation de nos rêves. Il faut se constituer un minimum d'épargne de manière à disposer d'une réserve suffisante pour faire face à certains imprévus liés à notre situation familiale, professionnelle (perte d'un travail, accident, maladie grave...) ou encore liés à l'immeuble acquis (rénovation, transformation...)
• de voir ce que nous pouvons nous-même mettre comme argent sur la table, avec ou sans l'aide de notre famille, de nos amis et connaissances
• de s'interroger sur la possibilité de contracter un prêt hypothécaire, et ce, en fonction notamment de notre situation professionnelle et de certaines garanties. De même, il faut déterminer le montant possible à emprunter ainsi que la durée et l'importance des remboursements. En règle générale, on estime que l'endettement global d'un ménage, tous prêts et financements confondus, ne peut dépasser les deux tiers des revenus de ce ménage. Afin de nous permettre de comparer les différentes formes de crédit et leurs conditions (tarif des taux d'intérêt, frais de dossier, éventuellement les frais d'expertise de l'immeuble à hypothéquer...), nous pouvons disposer d'un prospectus des organismes prêteur.
• de déterminer notre capacité de remboursement mensuelle maximale. Attention à l'endettement excessif !
• de s'informer, entre autre, auprès d'un notaire sur le projet de convention qui nous serait soumis ainsi que sur le montant des frais mis à charge de l'acquéreur. En effet, ceux-ci peuvent varier d'un type de vente à l'autre.

Idéalement, recommande la Fédération royale du notariat belge, le candidat acquéreur doit toujours disposer d'un montant suffisant pour faire face lui-même, sans aide financière, au paiement des frais d'acte d'achat.

Frais annuels

A côté de tous ces frais d'acquisition, il faut également tenir compte des charges de remboursement du prêt hypothécaire ainsi que des frais annuels incombant à tout propriétaire d'un immeuble.

Un immeuble vieillit. Et chaque année ou presque, le propriétaire doit effectuer des travaux dans celui-ci (châssis à repeindre...). À tout le moins, il doit constituer une réserve pour ceux-ci.

Et toujours selon la Fédération du notariat belge, il faut compter au minimum, chaque année, une dépense d'entretien de 1 % du prix d'achat de l'immeuble pour les travaux à y effectuer. Pour elle, il est raisonnable de considérer que la charge des travaux annuels est de l'ordre de 2 % du prix de l'achat de l'immeuble sur une longue période. Et dans certains cas, tels les vieux immeubles en mauvais état, la charge est même de 3 % ou plus.

Une charge annuelle de 2 % de la valeur de la maison... est une moyenne raisonnable. Ajoutée à 1 % de taxes et assurances, cela représente quelques 3 % de la valeur du bien absorbé annuellement à titre de charges et qu'il convient d'ajouter aux charges de l'emprunt.

A vos calculettes !