Litiges locatifs : la conciliation préalable à nouveau facultative.

La conciliation fait partie des diverses procédures pour saisir le juge de paix, seul compétent en matière locative. Cette voie est gratuite et s’introduit au greffe de justice de paix compétent. Le demandeur peut agir seul, sans avocat. Dès cette demande faite, même oralement, le greffe convoque par simple lettre les parties à comparaître au moment fixé par le juge. Le jour dit, après avoir entendu les parties, le juge donne un avis et la conciliation est réussie s'il y a accord. Les parties peuvent refuser cet avis qui n'a donc aucune force contraignante. En cas d'accord, un procès-verbal l'acte et cet accord devient en quelque sorte la loi entre les parties. Si, par contre, il n'y a pas d'accord ou si la partie défenderesse ne s'est pas présentée, seul reste la procédure judiciaire proprement dite.

Situation ancienne.

Depuis le 10 janvier 2003, « en matière de location de logements, les demandes principales concernant l'adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyers ou l'expulsion doivent obligatoirement être soumises au préalable au juge » (article 1344 septies du Code judiciaire).

Une tentative de conciliation est requise, préalablement à toute demande principale. Mais cette obligation débouche rarement sur un accord entre parties (moins d’une fois sur 10). De plus, cette contrainte est parfois utilisée de manière dilatoire par le locataire, qui ne se rend pas à la conciliation, ou y fait preuve de mauvaise foi. De cette manière, il peut rester dans les lieux loués plus longtemps, sans pour autant acquitter un loyer. Inutile de préciser que les propriétaires n’ont jamais accueilli avec enthousiasme cette loi. Pour certains d’entre eux, donner en location leur seul bien immobilier constitue un investissement financé par un crédit hypothécaire parfois conséquent, et il arrive que une aussi longue absence de rentrées locatives ne leur permettent plus d’assumer le paiement des mensualités hypothécaires. Beaucoup d’avocats ont également dénoncé les effets pervers de cette procédure. C’est pourquoi, sans entrer dans les détails, certains juges de paix permettent que, en cas d'échec de cette conciliation préalable, la procédure ne soit pas allongée.

Situation actuelle.

Avant la fin juillet 2008 (loi du 18 juin 2008, Moniteur belge du 14 juillet 2008), l’obligation de soumettre toutes les demandes principales évoquées par l’ancien article 1344 septies du Code judiciaire a été supprimée. En effet, le nouvel article 1344 septies du Code judiciaire, qui le remplace, précise que « Le présent article s'applique à toute demande principale introduite par requête, par citation ou par comparution volontaire en matière de location de logement. Sans préjudice des dispositions des articles 731, alinéa 1er, 732 et 733 (articles qui organisent la conciliation), le juge tente de concilier les parties.En cas de non-conciliation ou de défaut, la procédure a lieu au fond. Le jugement indique que les parties n'ont pu être conciliées. »

On constate que l’obligation préalable de conciliation est supprimée. Dans l’exposé des motifs de la loi, on peut notamment lire : « Quant au fond, il ne nous semble pas opportun de rendre obligatoire une tentative de conciliation dans ces matières. Cette faculté de conciliation nous semble préférable à une obligation de conciliation. En effet, dans de nombreuses situations la tentative de conciliation est inutile.... Elle sera alors source de frais supplémentaires inutiles pour le demandeur ».