Grands changements en matière locative: nouvelle loi du 25 avril 2007

Comme annoncé dans notre newsletter n°23 du mois de janvier 2007, d’autres réformes étaient prévues en matière locative. C’est chose faite. Une loi est parue ce 8 mai 2007, au moniteur belge (loi du 25 avril 2007 « qui porte sur des dispositions diverses »).

Elle traite notamment des modifications du Code civil qui concernent les baux à loyer et porte sur l’obligation de désormais indiquer le montant du loyer et des charges dans les annonces immobilières ou affiches, l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée, la diminution possible de la garantie locative à 2 mois de loyer...

1. l’obligation pour le bailleur de mieux détailler les conditions de la mise en location de son bien.

Dorénavant, toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large impliquera, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes. En cas de non respect de cette nouvelle disposition, une amende administrative à la clé… Montant : entre € 50 et € 200. Les communes pourront constater, poursuivre et sanctionner les manquements. La commune compétente est celle où le bien loué est situé.

2. l’obligation d’établir un état des lieux.

A l’avenir, bailleur et locataire devront impérativement dresser un état des lieux détaillé, contradictoire, et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il sera annexé au contrat de bail écrit et obligatoirement soumis à l’enregistrement, tout comme le bail.

3. des conditions minimales d’habitabilité.

Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Cette condition n’est pas nouvelle. Elle s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. Ce qui est nouveau, c’est l’obligation d’annexer au bail ces conditions minimales. Le but recherché est de mieux informer le locataire de ses droits en la matière.

4. l’imputation des réparations au bailleur exclusivement.

Le bailleur sera obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que locatives. Ces dernières seront définies par un arrêté royal qui sera délibéré en Conseil des ministres.

5. une annexe détaillée obligatoirement annexée au bail.

Pour chaque contrat de bail, il sera rédigé trois annexes, une par région. Chacune doit contenir une explication de nombreuses dispositions légales, comme celles relatives aux normes de salubrité, sécurité et habitabilité, au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de celui-ci, la durée du bail, les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges, les règles établies en matière de réparations locatives, les possibilités de mettre fin au bail, les dispositions liées au changement de propriétaire ou les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

6. une diminution possible de la garantie locative.

Jusqu’à présent, la garantie locative était très peu réglementée et beaucoup d’excès avaient été constatés. Le législateur a voulu mieux protéger le locataire.
Les garanties offertes par le preneur peuvent prendre différentes formes. Nous nous intéresserons aux trois formes évoquées par la loi : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Dans ces trois cas, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. Explications :

1. lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
2. lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci sera d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin à ceux-ci, l’institution sera en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie. Une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
3. lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, qui résulte d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

Et les intérêts ?

Les intérêts de la garantie locative sont capitalisés au profit du preneur. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier.
Enfin, la loi prévoit « qu’il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».

En conclusion, toutes ces mesures viennent compléter la réforme locative entamée par la loi-programme du 27 décembre 2006, publiée au Moniteur belge du 28 décembre 2006. Le but avoué est de protéger le locataire, tant en lui donnant accès à une meilleure information qu’en facilitant les conditions d’accès à un logement.

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