Vacances : multipropriété et échange de domicile

Impossible d'ignorer le phénomène : l'échange de domiciles pour le temps des vacances à la Côte… Avec l'arrivée du Net, ce sont des dizaines de milliers d'internautes qui ont décidé de franchir le pas. Quant au time-sharing (achat en multipropriété), il concerne environ douze mille ménages belges, dont 80 % auraient acheté en Espagne. Mais ces formules de vacances ne doivent pas être retenues sans vigilance.

La multipropriété

Pour mieux comprendre cette formule de vacances, partons d'une notion plus connue : celle de la copropriété. Dans une copropriété, les parties communes d'un immeuble vont appartenir à différentes personnes sans qu'un partage ou une répartition ne puisse s'effectuer. La copropriété est strictement régie par le code civil. En multipropriété, ce n'est plus l'espace commun que l'on se partage mais le temps. En d'autres termes, pour un prix défini, on peut acheter le droit d'occuper, à titre de locataire ou de propriétaire, généralement pendant une courte période par an (une semaine, par exemple), un bien immobilier situé dans le pays de son choix. Le logement est équipé et meublé. Il est presque toujours situé dans une résidence de vacances qu comprend des infrastructures alléchantes (tennis, sports nautiques..). Ce droit annuel s'exerce comme plein propriétaire durant la période considérée et peut même être exercé jusqu'à la fin de la vie de celui qui en bénéficie, étant entendu que le prix sera alors adapté en fonction de cette durée.

Comment évaluer ce droit annuel ?

Pour correctement évaluer ce type de droit, beaucoup de critères entrent en considération, tels la période de l'année (haute, moyenne et basse saison), la superficie des lieux, le prix pratiqué par les autres sociétés, la vue, l'orientation, la capacité d'occupation, l'environnement immédiat de l'immeuble (proximité de la mer, de commerces, de facilités diverses, plage privée ou non, d'activités de plaisance etc.) ou son état (degré de finition ou de prestige). Contrairement au choix d'une résidence secondaire, les charges afférentes au bien immeuble placé sous le régime de la multipropriété ne seront supportées qu'au prorata du nombre de jours d'occupation. Cela peut constituer un avantage déterminant bien que, parfois, le montant de ces charges puisse s'avérer exorbitant.

Alors, quel budget prévoir ?

Le prix moyen est de 7.500 euros mais des frais supplémentaires d'entretien et de gestion sont également à prévoir, lesquels ne sont que très rarement négligeables, surtout en raison du fait qu'ils seront dus même si le logement s'avère inoccupé. Lors de l'établissement de son budget, on n'oubliera pas ces frais et, également, les honoraires du gérant et les frais fixes (impôts, assurances).

Et si on veut changer de destination ?

Revendre ou échanger son bien est possible mais non sans coûts. Les bourses internationales d'échange existent, notamment sur le web, mais demandent presque toujours une cotisation annuelle variable (approximativement 250 euros) et des honoraires lors de la réalisation effective de l'échange. Même l'insertion de l'annonce d'échange ou de revente peut s'avérer payante. De plus, la période de vacances achetée elle-même déterminera le potentiel d'échange à espérer. C'est suivant la capacité d'occupation, le degré de prestige de l'endroit et le moment de la saison retenu (basse, moyenne et haute saison) que ce type d'échange peut se réaliser. Afin d'affiner ce potentiel, beaucoup de vendeurs proposent actuellement un système d'achat de points. Une certaine quantité de ces points amène à une valeur déterminée qui servira de contrepartie lorsque le propriétaire décide de changer d'endroit de villégiature.

Pourquoi une si mauvaise réputation ?

L'un des problèmes avec ce type de vente, c'est que l'acheteur potentiel est parfois approché lorsqu'il est en vacances sur les lieux, moment où son esprit critique peut être moins performant. De plus, il peut arriver que la firme qui gère ces immeubles ne soit pas efficace ou, même, n'existe pas. Dans ce dernier cas, le "vendeur" vise juste l'acompte de l'acheteur avant de disparaître…. Le problème n'est pas neuf. Au début des années 90, une série de scandales et de témoignages pénibles ont porté à l'avant plan le time-sharing. Furent notamment dénoncés les pratiques de vente très agressives, le caractère totalement incomplet des prospectus de vente, et la totale inadéquation entre l'appartement promis et la réalité (lieu encore en chantier ou situé près d'une voie de chemin de fer, plage éloignée, etc.), sans oublier l'incapacité et, parfois, l'incurie des firmes censées gérer le système de vente et de bourse d'échange. Certaines sont tombées en faillite, avec toutes les conséquences pour les titulaires de ce type de droit, lesquels découvrirent également qu'il était souvent malaisé de revendre ou échanger le dit droit… D'autres acquéreurs découvrirent des frais de gestion bien plus élevés que ceux annoncés par le vendeur. Même la législation applicable s'avérait difficile à déterminer, pour des raisons de droit international privé parfois complexes

L'Europe réagit.

C'est pour remédier à ces abus que fut votée la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil en date du 26 octobre 1994. L'esprit de cette directive réside dans la volonté affichée de protéger les acquéreurs lors de l'acquisition d'un "droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers". Cette directive a été mise en œuvre dans notre droit par la loi du 11 avril 1999 (Moniteur Belge du 30 avril 1999).

Que prévoit-elle ?

1. la publicité doit expressément mentionner la possibilité d'obtenir un document informatif et, également, l'endroit où il faut s'adresser pour cette obtention.

2. l'obligation de remettre gratuitement à l'acheteur potentiel un prospectus rédigé dans la langue de l'Etat de sa résidence ou de sa nationalité. Ce prospectus doit contenir toute une série d'informations précises, comme la description des lieux, le prix, la nature juridique du droit vendu, l'état d'avancement des travaux, les frais exacts de gestion, d'entretien et de maintenance, ou les coûts en cas de résiliation de contrat, de revente ou échange du droit.
3. la reproduction dans le contrat des mentions obligatoires de ce prospectus.
4. ce contrat ne pourra être rédigé que dans une langue officielle de l'Union européenne désignée par l'acheteur. Afin d'éviter toute équivoque linguistique, il a même été prévu que le vendeur doive remettre à l'acheteur une traduction du contrat dans une des langues officielles de l'Etat où l'immeuble est situé.
5. l'obligation de mentionner en gras et en première page du texte du contrat l'opportunité réservée à l'acquéreur de renoncer par voie recommandée, sans frais et motif, au contrat et/ou au contrat de crédit éventuellement conclu avec le vendeur dans un délai de réflexion de quinze jours ouvrables.
6. l'interdiction de réclamer tout paiement d'un acompte avant l'expiration de ce délai.
7. l'obligation de mentionner les sanctions encourues en matière civile, pénale ou administrative en cas de transgression par le vendeur de ses obligations. On entend par sanction administrative la suspension ou la radiation de l'inscription administrative dont tout vendeur fait l'objet auprès du Ministère des Affaires économiques. Le Ministère s'est en effet doté d'un registre pour mieux contrôler ces vendeurs.
8. en cas de survenance d'un litige avec un vendeur de time-sharing, grâce à un projet subsidié par la Commission européenne, il est actuellement possible de recourir à la médiation ou l'arbitrage si l'on est un consommateur d'un des cinq Etats suivants : Belgique, France, Espagne, Portugal, Italie.
9. la loi Belge protège tout acquéreur d'un droit sur un immeuble situé sur le territoire mais également en dehors du pays si l'Etat concerné ne possède pas de législation en la matière. Mais, pour des raisons trop complexes pour être exposées dans ces lignes, elle ne s'appliquera pas pour les achats en multipropriété en Espagne. Ce sera la loi du lieu de situation de l'immeuble qui s'appliquera : la loi espagnole.
10. beaucoup d'autres contraintes, comme par exemple l'obligation de mentionner dans le contrat la période choisie, l'exclusion de tout frais non précisé et la situation juridique de l'immeuble en matière hypothécaire ou de disposition.

Et aujourd'hui ? Une nouvelle loi européenne ?

A ce jour, rien ne semble résolu. A titre d'exemple, des vendeurs peu scrupuleux proposent des contrats de multipropriété de 35 mois alors que la législation européenne ne protège que ceux qui se sont engagés pour une durée minimale de 36 mois…Rien qu'au Royaume-Uni, plus de 4.000 plaintes ont été enregistrées. En réalité, ce sont des milliers de personnes qui sont toujours victimes d'abus, à tel point que la commission européenne vient de lancer une consultation qui durera neuf semaines. Son but : déterminer si une mise à jour de la législation s'impose. Dans le même esprit, une réunion avec les acteurs de ce marché bien spécifique est prévue le 19 juillet 2007. On aura compris que la plus grande vigilance est de mise. Voici quelques conseils :

1. n'envisagez jamais l'acquisition d'un time-sharing comme un placement. C'est toujours un mauvais investissement parce que ce type de produit n'a pas été conçu dans ce but.
2. méfiez-vous des invitations spontanées, souvent dans des lieux spacieux, surtout lorsque vous êtes en vacances. La plupart du temps, vous serez en effet confronté à des vendeurs chevronnés qui n'auront de cesse de vous arracher une signature.
3. si vos activités professionnelles et vos préférences le permettent, achetez plutôt des périodes moins touristiques.
4. ne signez rien sans avoir consulté au préalable votre notaire.

L'échange de domicile

Le principe est simple : durant une période déterminée, souvent les vacances, on accepte de prêter le bien immobilier que l'on occupe. En échange, on dispose du droit d'intégrer le logement ainsi libéré. On pourrait penser que le succès de cette formule, qui existe depuis plus de 50 ans dans les pays anglo-saxons, se justifie exclusivement par les économies réalisées. Certes, la suppression du coût de la location joue un rôle non négligeable dans ce choix, mais on constate que ce sont souvent des personnes d'un certain niveau social qui ont recours à ce type d'accord. Celles-ci pourraient assumer le coût d'une location d'un lieu de villégiature. Lorsqu'on les interroge, la plupart de celles-ci affirme que c'est plus l'attrait du dépaysement qui joue. D'ailleurs, il n'est pas rare que, dans la foulée, d'autres biens soient échangés, comme la voiture ou l'animal domestique. Prendre soin du mobilier, relever le courrier, entretenir les installations, nourrir le canari ou ne pas abuser du téléphone constituent des démarches qui impliquent une certaine confiance. Il s'agit d'un véritable art de vivre, basé sur l'idée que, pour une période limitée, l'on rentre un peu dans « les pantoufles du coéchangiste ».Toutefois, on pressent bien que des précautions devront être prises, notamment sur le plan des assurances. En effet, du point de vue juridique, il ne s'agit pas d'une location ou, si le coéchangiste est locataire, d'une sous-location, mais d'un prêt puisqu'il n'existe aucune contrepartie financière. Dès lors, nul n'étant à l'abri d'une fausse manœuvre ou des conséquences d'un accident, on sera bien avisé de se pencher sur ses polices d'assurances.

Sa propre responsabilité.

La première question à se poser porte sur la couverture de sa responsabilité si, par sa faute, un sinistre survient sur le lieu de villégiature. La plupart du temps, l'assurance habitation (top globale, multirisques, etc.) couvre l'assuré mais avec des restrictions, notamment en ce qui concerne les garanties offertes, la période de villégiature et la distance de ce lieu par rapport au lieu de résidence principale. La couverture à l'étranger peut donc se trouvé limitée, voire, dans certains cas, inexistante.

La couverture de tiers.

Ensuite se pose la question de la couverture si un sinistre survient dans le logement assuré suite à la faute de son nouvel occupant. En droit, ce dernier, de passage, est considéré comme tiers et les éventuels dégâts causés par lui seront presque toujours couverts. Mais attention : l'assurance, après avoir indemnisé le propriétaire ou locataire habituel des lieux, peut se retourner contre ce tiers de passage. En droit, on parle d'action récursoire. Si l'on souhaite éviter à son « invité » ce genre de tracas, on peut prévoir une clause « d'assurance pour compte » ou d'abandon de recours, ce qui majorera naturellement la prime mais écartera probablement le risque de relations tendues. En effet, si un accident survient, la clause d'abandon de recours interdit à l'assurance de se retourner contre l'occupant, sauf si sa responsabilité pénale est engagée (fraude, escroquerie, etc…). Bien entendu, on n'oubliera pas de demander à son coéchangiste de faire de même.

Et la voiture ?

La première précaution à prendre est de s'assurer que son contrat d'assurance ne contient pas une clause de conduite exclusive. Selon cette dernière, en présence d'un sinistre, la compagnie d'assurance n'indemnise que si la personne au volant est celle qui est désignée comme conductrice unique. Le prêt du véhicule à un coéchangiste exclut donc celui-ci de toute couverture d'assurance. Dans ce cas, un avenant devra être prévu. De manière plus générale, on vérifiera l'étendue des garanties proposée et dans quelle mesure on est assuré par rapport aux tiers et aux passagers.

Passer à l'action.

Alors, en quelques mots, que conseiller à une personne désireuse de tenter l'aventure ?

1. rédiger un projet de contrat d'échange d'occupation d'immeuble en bonne et due forme. Il y sera mentionné pour chaque partie les conditions exactes de cette occupation (liste des appareils utilisables et les éventuelles limites d'utilisation, petite tâches quotidiennes, sanctions en cas de désistement, etc.).
2. dans tous les cas, prévenir à temps son courtier ou son assureur de son intention de pratiquer un échange de nature immobilière et exposer tous les détails de celui-ci. Il est souhaitable de lui adresser une copie du projet de contrat.
3. lorsque les avenants sont rédigés, en adresser un exemplaire complet au coéchangiste et demander qu'il fasse de même en ce qui concerne ces démarches auprès de son assureur.
4. soumettre cet exemplaire reçu en retour à son assureur afin d'être sûr que l'on sera bien couvert.
5. annexer le tout au contrat et envoyer un exemplaire pour signature au coéchangiste.

En présence du moindre doute, nous vous conseillons de consulter un juriste spécialisé en la matière.