Newsletter n°8 | Novembre 2007
Contrairement aux idées reçues dont témoigne une grande partie de notre courrier des lecteurs, un bail courte durée n’est pas un bail que l’on peut rompre plus facilement qu’un bail longue durée, que du contraire.
Les baux courte durée (d’une durée égale ou inférieure à 3 ans) ne doivent en aucun cas être assimilés à des baux longue durée (de 9 ans).
Les caractéristiques du bail de courte durée sont :
- un bail courte durée doit être conclu par écrit et ne pas dépasser 3 ans, c’est-à-dire qu’un bail courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois et cette prorogation doit être faite par écrit. Si l’occupation du locataire dépasse 3 ans, les parties sont automatiquement soumises au régime légal, c’est-à-dire au bail de 9 ans.
- Le bail de courte durée ne prend fin que si l’une des parties (le bailleur ou le preneur) a notifié à l’autre un congé au moins 3 mois avant l’expiration de la durée convenue. Si le locataire reste dans les lieux loués et qu’aucun congé n’est notifié, le bail sera réputé avoir été conclu dès l’origine pour 9 ans et avoir pris cours au moment de la conclusion du bail initial.
- Les parties ne disposent en principe d’aucune faculté de résiliation telles qu’elles existent pour les baux de 9 ans. Cependant, les parties peuvent convenir de prévoir une faculté de résiliation dans leur contrat, que la jurisprudence semble admettre à condition qu’elle soit au profit du preneur (locataire).
Il s’agit d’être extrêmement vigilant avant de signer un bail de courte durée. En effet, le propriétaire ne pourra pas signifier de congé à son locataire, même avec un préavis et même en cas de vente de l’immeuble ou de souhait d’occuper personnellement les lieux. Quant au locataire, il doit être assez sûr d’occuper les lieux pour toute la durée du bail sinon, il pourrait être contraint par la justice de payer le loyer jusqu’au terme initialement prévu du contrat.
Nous conseillons à nos clients locataires, s’ils ne sont pas sûrs de rester dans les lieux loués durant toute la durée du bail, de signer un bail de 9 ans, duquel ils pourront plus aisément sortir en cas de déménagement pour cause professionnelle, achat d’immeuble ou pour toute autre raison. En cas de résiliation anticipée du bail par la faute du preneur (locataire), des indemnités et un préavis seront à prévoir mais au moins, la résiliation sera possible.
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