Newsletter n°3 | Juin 2007
Contrairement à ce que pensent beaucoup de nos lecteurs, la vente d’un bien loué ne met pas automatiquement fin au bail.
Très souvent en effet, les personnes venant d’acquérir un bien immobilier loué et désireuses de l’occuper ou de le rénover, s’imaginent qu’elles peuvent notifier, dès l’acte authentique d’achat, un congé au locataire et que ce dernier devra rapidement quitter les lieux.
Or, si ce locataire a conclu un contrat de bail de courte durée (égal ou inférieur à 3 ans), que ce bail a date certaine au moment de la passation de l’acte authentique (de par l’enregistrement, le décès du propriétaire ou un acte authentique de vente le constatant) et qu’il n’existe dans ce contrat aucune clause de résiliation anticipée, le nouvel acquéreur ne pourra pas lui donner de congé et sera obligé de respecter les termes du contrat de bail puisqu’il est, de par la signature de l’acte authentique, subrogé dans les droits et obligations du bailleur-vendeur (donc obligé, comme lui, de respecter les conditions du congé).
Et ce même si l’acquéreur désire occuper les lieux personnellement.
La situation est exactement la même dans le cas d’un congé pour la rénovation ou travaux dans les lieux loués et sans aucun motif.
Par contre, si ce n’est pas un bail courte durée (bail de 9 ans) et que le bail a date certaine, donc opposable aux tiers, le nouveau propriétaire peut donner congé à son locataire pour occupation personnelle ou travaux, selon les conditions prévues dans le bail. Si le bail n’a pas date certaine mais que le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, l’acquéreur peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de 3 mois notifié dans les 3 mois après la passation de l’acte authentique.
Dans le cas où le congé s’effectue sans motif, une indemnité sera due par le propriétaire-bailleur au locataire.
Dans le cas de l’occupation personnelle ou de la rénovation/travaux des lieux loués, il n’y aura pas d’indemnité à payer.
Si le bail n’est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois au moment de la vente, il ne bénéficie par contre d’aucune protection et l’acquéreur peut dès lors mettre fin au bail à tout moment.
Pour prouver son occupation depuis plus de six mois, le locataire peut produire les preuves de virement du montant du loyer ou sa domiciliation dans les lieux loués.
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