Location de kots et impayés

Je suis propriétaire d'un immeuble que je loue à l'usage de kot et studio pour étudiants et suis en difficulté avec une des locataires.

Voici la situation;
Le bail qui a été signé arrivait à échéance au 30 juin 2005, j'ai proposé à cette locataire de signer un nouveau bail pour l'année 2005-2006. Elle m'a demandé de reporter cette signature à septembre puisqu'elle n'était pas sûre de réussir sa seconde session.

En septembre, suite à l'augmentation du mazout, je lui ai proposé un nouveau bail dans lequel le montant des charges locatives a été revu à la hausse de 7 euros.

Depuis septembre, elle refuse de signer le bail et verse un montant de loyer correspondant à l'ancien bail.
Hormis de nombreux retards de paiement et suite à un problème de literie qui a été résolu, elle retient toujours un mois de loyer impayé

De nombreux courriers recommandés et mails lui ont été transmis afin de lui demander de régulariser sa situation ou de quitter les lieux si elle le souhaite ou si les conditions ne lui conviennent pas

Dans le dernier courrier, je l'informais que si la situation n'était pas réglée pour le 15 février, je me verrais dans l'obligation de lui demander de quitter les lieux à partir du 1 mars. Et je suis sans nouvelles, ni réaction depuis.

De plus cette locataire a l'habitude de payer ses loyers en retards, de me menacer de ne pas payer ses loyers, de me faire des ennuis pour non conformité des lieux, ...., j'en ai assez de devoir palabrer, ma décision est prise et je souhaite expulser celle-ci.

De quelle manière dois-je procéder et quels sont les textes de lois auxquelles je puisse me référer ?

Art. 1738.

Bien qu'il soit toujours difficile de donner un avis sans disposer des pièces du dossier, l'exposé des faits que vous donnez semble établir que le bail originaire a fait l'objet d'une tacite reconduction conformément à l'article 1738 du code civil.
Celui-ci est libellé comme suit:
Art. 1738.
Si à l'expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.
Cela signifie qu'un nouveau bail d'une durée et de conditions identiques au précédent a pris cours.
Par ailleurs, vu l'ancienneté de la situation actuelle, on ne peut pas raisonnablement soutenir que vous vous soyez opposé à la reconduction.
Ainsi, il a été considéré par la Cour de Cassation que: Il y a opposition du bailleur lorsque celui-ci manifeste sans ambiguïté au preneur, par un congé ou par un autre acte, qu'il ne veut pas lui consentir un nouveau bail à l'expiration du terme. - Cass. 30 novembre 1990, Pas. 1991, p. 323.
Par conséquent, pour résoudre votre problème, c'est à dire mettre fin au bail, la première chose à faire est de rechercher ce que le bail dit à ce sujet: si le bail prévoit la possibilité d'une résiliation anticipée moyennant certaines conditions (préavis et éventuellement indemnité), il suffit de mettre cette faculté en oeuvre.
Si le bail ne prévoit rien, vous ne pouvez donner renon que pour le terme de la période en cours.

Une autre solution est évidemment de négocier et de trouver un accord amiable de résiliation anticipée.

A défaut, si votre locataire reste en défaut de respecter la totalité de ses obligations contractuelles, vous pouvez toujours le citer devant le juge de paix pour obtenir la résolution judiciaire du contrat.

Si le juge fait droit à votre demande, vous pourrez alors faire expulser votre locataire en faisant appel à un huissier.

A noter que le présent avis part du principe que le bail concerne un kot, mais non la résidence principale du preneur, auquel cas les règles sont différentes.

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