Verkoop van een onroerend goed met bemiddeling door de notaris

Hoe hoog is het bemiddelingsloon dat u zult betalen als u beslist uw onroerend goed middels een notaris te verkopen ? Zijn de onkosten dezelfde als met een vastgoedmakelaar ? Hoe moet u dan te werk gaan ?
Hierna beschrijven we in detail alles wat u hoort te weten over de verkoop van een onroerend goed met bemiddeling door een notaris.

Relatie tussen notarissen en eigenaars die hun goed verkopen weldra streng gereglementeerd.

Het bemiddelen door de notaris bij de verkoop van vastgoed is vanaf 1 januari 2007 onderworpen aan een aantal nauwkeurige wettelijke voorwaarden.

De beroepstitel van vastgoedmakelaar is pas een tiental jaren beschermd (koninklijk besluit van 6 september 1993, Belgisch Staatsblad van 13/10/03). Daarvoor kon iedereen zich vastgoedmakelaar noemen. Nu waakt het B.I.V. (Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars) over de goede werking van de sector. Om een makelaarsopdracht (een koper vinden) te mogen aanvaarden, moet de vastgoedmakelaar erkend zijn bij het B.I.V. Wie dat niet is, mag de opdracht niet aanvaarden. Toch zijn er enkele uitzonderingen : het notarisberoep behoort daartoe. Aangezien notarissen vanuit hun opleiding en hun ervaring bekwaam geacht worden inzake bemiddelingsopdrachten, worden ze vrijgesteld van elke erkenning en mogen ze onroerende goederen van hun cliënten te koop aanbieden en bij de verkoop bemiddelen. Het koninklijk besluit van 14 november 2006 (Belgisch Staatsblad van 28 november 2006) bepaalt de regels die van toepassing zijn inzake de bemiddeling door notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen. Het is van kracht sinds 1 januari 2007. Ziehier de grote lijnen :

1. Samengaan van de opdracht met een ambtsverrichting.

Een notaris mag onroerende goederen van zijn klanten te koop stellen en bemiddelen bij de verkoop voor zover de opdracht samengaat met een ambtsverrichting. Het is de notaris verboden door middel van prospectie verkoopopdrachten te werven. Overigens heeft dit verbod op zakendoen en « scharrelen » steeds bestaan in de plichtenleer van de notaris. Bovendien moet er tussen de partijen vooraf een beroepsmatige band bestaan.

2. Voorrang aan de vastgoedmakelaar.

Als een door het B.I.V. erkende vastgoedmakelaar al onder contract staat met de eigenaar van het te verkopen goed mag de notaris zich niet met de zaak bezighouden.

3. Schriftelijk mandaat verplicht.

Een geschreven overeenkomst moet worden gesloten, anders kan de notaris in geval van verkoop geen ereloon voor de bemiddeling aanrekenen. Het schriftelijk document bevat alle verkoopvoorwaarden (de modaliteiten van de verkoop, de wijze waarop de publiciteit wordt gevoerd en een kostenraming hiervan, een verklaring van de eigenaar waaruit blijkt dat hij geen toestemming gaf aan een derde om te verkopen, het bedrag van het bemiddelingsloon en de voorwaarden van invordering).

4. Beperkt ereloon.

Het bemiddelingsloon wordt vrij onder de partijen overeengekomen maar mag niet meer dan 2% van de verkoopprijs bedragen (buiten de terugbetaling van de onkosten en de voorschotten).

5. Mandaat van 6 maanden zonder stilzwijgende verlenging.

Voor de opdracht van de notaris geldt een maximale termijn : die mag niet langer lopen dan 6 maanden zonder stilzwijgende verlenging. Na het verstrijken van deze termijn moet een nieuw schriftelijk contract worden ondertekend. Bovendien kan de notaris of de eigenaar de opdracht ten allen tijde beëindigen na verzending van een aangetekende brief en een opzegtermijn van vijftien dagen.

6. Geen bemiddelingsloon zonder verkoop.

Na het verstrijken van de termijn waarvoor de opdracht werd gegeven of bij beëindiging van het contract voordat de koop gesloten is, vordert de notaris van de eigenaar de terugbetaling van de publiciteits- en aanplakkingskosten en van de andere uitgaven (zoals bezoeken, expertise, kosten voor onderzoek...) die hij voorgeschoten heeft op basis van de passende bewijsstukken. De notaris mag geen bemiddelingsloon van de eigenaar vorderen, tenzij de koop uiteindelijk gesloten wordt met een kandidaat die zich bij het notariskantoor had aangemeld voordat het contract werd opgezegd of beëindigd.
Alle bedragen die de verkoper aan de notaris verschuldigd is, moeten uiterlijk worden betaald op de dag dat de verkoopakte wordt verleden.

7. Geen exclusiviteit tussen notarissen.

Wanneer meerdere notarissen gezamenlijk gelast worden met het tekoopstellen van een onroerend goed, dan verdelen ze vrij onder elkaar de taken die deze opdracht inhoudt. Behoudens andersluidende overeenkomst zal het bemiddelingsloon onder hen op dezelfde wijze verdeeld worden als hun respectief aandeel in het ereloon van de verkoopprijs (artikel 5 van het koninklijk besluit)

Wat betreft de vastgoedmakelaars keurde de federale ministerraad op 20 juli een ontwerp van koninklijk besluit goed met als voornaamste doel de overeenkomsten tussen consumenten en vastgoedmakelaars nauwkeurig te reglementeren. Het koninklijk besluit zou begin 2007 in werking moeten treden. Er zijn bepaalde gelijkenissen tussen de maatregelen die dit ontwerp voorziet en die van het koninklijk besluit van 14 november 2006. Zo bijvoorbeeld de verplichting van een schriftelijk contract. Het gebeurt af en toe dat makelaars akkoord gaan om zich niet in te dekken door een geschreven document, maar die zijn in de minderheid. De eis om de precieze voorwaarden (reikwijdte van de opdracht, ereloon, enz.) in het schriftelijk contract te vermelden is gelijkaardig in dit ontwerp. De termijn van zes maanden zonder stilzwijgende verlenging komt eveneens in beide wetteksten voor.

Oneerlijke concurrentie?

Aangezien notarissen, in tegenstelling tot een makelaar, niet zijn onderworpen aan het BTW-stelsel en omdat ze een zeker prestige genieten, beschouwen sommige vastgoedmakelaars hen als oneerlijke concurrenten. Boven een koninklijk besluit verkoos het B.I.V. eigenlijk « het definiëren van een niet dwingend modelcontract voor meer soepelheid in de relaties tussen vastgoedmakelaars en consumenten ».
Bij het opstellen van het koninklijk besluit van 14 november 2006 werd vermoedelijk al rekening gehouden met het ontwerp van 20 juli 2006. Het voorziet in een ereloon dat tot 2% wordt beperkt (maar zonder BTW ten laste van de cliënt) en belet de notaris zich met de verkoop bezig te houden als een vastgoedmakelaar de verkoopopdracht al heeft aanvaard. Bovendien is het in overeenstemming met het ontwerp van 20 juli 2006 wat betreft de maximale mandaattermijn van 6 maanden, niet stilzwijgend verlengbaar. En tot slot legt het ook een schriftelijk contract met precieze vermeldingen op.

Ter besluit kunnen we alleen maar vaststellen dat de professional die in 2007 met een bemiddelingsopdracht wordt gelast – ongeacht of het een notaris of een vastgoedmakelaar is – verplichtingen heeft die de consument beter beschermen. En voor de consument is dat een goede zaak.