Bepaling en wijziging van de huurprijs

De huurwet met betrekking tot woningen als hoofdverblijfplaats bevat geen regels voor het bepalen van de huurprijs. En aangezien ze het principe van de contractsvrijheid niet wijzigen kunnen de verhuurder (eigenaar...) en de huurder dus vrij de huurprijs bepalen bij de aanvang van de huur. Zodra de huurprijs is vastgesteld bij het afsluiten van de huurovereenkomst kan hij voor de volledige huur van de huur, met inbegrip van mogelijke verlengingen niet meer veranderd worden.

Zodra werd ingestemd met de prijs kan deze niet meer worden betwist en zodra de huurprijs contractueel is vastgesteld is hij niet meer vatbaar voor wijzigingen. Wettelijk tot stand gekomen overeenkomsten hebben namelijk voor wie ze hebben afgesloten kracht van wet. Ze kunnen alleen met wederzijdse toestemming of om bij wet voorgeschreven redenen worden herroepen. Ze moeten ter goeder trouw worden uitgevoerd (artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek).

Op de onmogelijkheid om de huurprijs te wijzigen zijn er drie uitzonderingen. Het betreft de indexering van de huurprijs, de herziening van de huurprijs of een wijziging van de prijs wanneer aan de huurder een verlenging wegens uitzonderlijke omstandigheden.

Een woordje uitleg

Bij het afsluiten van de aanvankelijke huurovereenkomst

In het raam van de huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats van de huurder wordt de aanvangshuurprijs in onderling overleg door de eigenaar en de huurder vrij bepaald.

Principe

Net zoals bij de huur in het gemene recht is het principe het volgende : bij het afsluiten van het aanvankelijk contract of het nieuwe contract kunnen de partijen het bedrag en de duur van de huur vrij bepalen. Het bepalen van de prijs en de modaliteiten van de huur valt immer volledig onder de contractsvrijheid. In dat geval is de marktwet van vraag en aanbod volledig van toepassing bij de aanvang van de huur.

De huurprijs moet vanaf de aanvang van de huur worden bepaald of tenminste moet bepaalbaar zijn op grond van objectieve gegevens. Let op : de wetgever heeft opzettelijk willen afzien van het opleggen van objectieve criteria als de kwaliteit van een gebouw of het kadastraal inkomen.

Gewoonlijk wordt uitgegaan van het feit dat de wetgeving op de prijzen niet van toepassing is op huurprijzen. De partijen beschikken in dit opzicht over heel wat vrijheid, aangezien de huur niet noodzakelijk moet bestaan uit een som geld, maar ook kan worden geleverd door prestaties in natura (goederen, prestaties uit te voeren ten gunste van de verhuurder ...).

In de praktijk wordt de huurprijs bepaald op basis van een vergelijking van de prijzen die in een wijk voor eenzelfde soort van gebouwen worden toegepast. Maar niets belet een verhuurder een lagere huurprijs te vragen noch een huurder om in te stemmen met een prijs die hoger ligt dan de marktprijs. En het is evenzeer mogelijk dat er voor gelijkaardige appartementen (zelfs in hetzelfde gebouw) grote verschillen zijn wat betreft de huurprijs.

De huurprijs blijft het resultaat van de instemming van een kandidaat-huurder met de prijs die de verhuurder hem voorstelt. En hoewel het niet mogelijk is de normale huurprijs van deze of gene woning mathematisch te bepalen, kan men toch aan de hand van objectieve criteria nagaan of een huurprijs approximatief beantwoordt aan de reële huurwaarde van het aangeboden goed.

Een onderzoek naar de voor- en nadelen van de woning (min of meer goede kwaliteit van de constructie, comfort, staat van onderhoud, beschikbare voorzieningen, voor- en nadelen qua omgeving en milieu in de ruime betekenis van het woord...) alsook een vergelijking met de huurprijzen in de buurt moeten de kandidaat-huurder een idee geven van de redelijke of buitensporige aard van de hem voorgestelde prijs.

Voor een minder modaal gebouw is het raadzaam een beroep te doen op een expert (vastgoedmakelaar...) uit de streek of een expert die gespecialiseerd is in het bepalen van huurwaarden om hem een gewone schatting te laten maken.

Uitzondering

Telkens als een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten tussen dezelfde verhuurder en dezelfde huurder of tussen verschillende personen kan de nieuwe huurprijs weer vrij worden bepaald. Let op en daar schuilt de uitzondering op het principe : deze regel is niet van toepassing op opeenvolgende huurovereenkomsten afgesloten met verschillende huurders voor een duur korter dan of gelijk aan drie jaar, die moeten worden beëindigd met een opzegging gegeven door de eigenaar. In dat geval mag de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dat de huurprijs die van toepassing was bij de aanvang van het huurcontract (onder voorbehoud van de indexeringen). De huurprijs wordt in dat geval per periode van negen jaar geblokkeerd. In deze situatie kan de vrederechter de door de verhuurder gevraagde huurprijs verlagen. Aangezien dit voorschrift dwingend is, kan de huurder bij niet-naleving door de eigenaar naar de rechter stappen om een huurprijsverlaging te vragen ten aanzien van de huurprijs bij de aanvang van het huurcontract, proportioneel aangepast aan de kosten van het levensonderhoud.

Met andere woorden : drie cumulatieve voorwaarden zijn vereist om een vermindering van de aanvankelijke huurprijs te verkrijgen :

• - ten eerste moet het gaan om opeenvolgende huurovereenkomsten afgesloten met verschillende huurders. Of de verhuurder al dan niet dezelfde blijft, speelt geen enkele rol ;
• - ten tweede moeten deze huurovereenkomsten worden afgesloten voor een duur kleiner dan of gelijk aan drie jaar (opeenvolgende huurcontracten van korte duur) ;
• - ten derde moet de verhuurder deze huurovereenkomsten hebben beëindigd door middel van een opzeggingstermijn. De regel is alleen van toepassing bij een opzegging door de verhuurder. Wanneer de huurder het contract beëindigt dan beschikt de verhuurder opnieuw over zijn contractvrijheid om met een nieuwe huurder een hogere huurprijs overeen te komen.

Maar indien deze cumulatieve voorwaarden zijn vervuld, mag de aanvankelijke huurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de huurprijs die bij het van deze periode gold. Op deze regel zijn er uitzonderingen : de indexering van de huurprijs bijvoorbeeld.

Bij verlenging van de huurprijs

Telkens als de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd wordt, is dit een voortzetting van het aanvankelijke contract en bij deze gelegenheid kan de huurprijs niet veranderd worden. Als de eigenaar en de huurder de huurovereenkomst die ze afsloten dus verlengen (het contract bestaat reeds) kunnen ze de huurprijs niet langer vrij kiezen.

Bij indexering en herziening van de aanvankelijke huurprijs

Een jaarlijkse indexering en een herziening van de huurprijs tijdens de looptijd van het contract blijven echter mogelijk.:

In grote lijnen geeft de wet de verhuurder het recht :

• -het bedrag van de opeisbare huurprijs aan te passen aan de evolutie van de kosten van levensonderhoud ;
- vrij de huurprijs met de verhuurder te kunnen overeenkomen als de normale huurwaarde van het gebouw met minstens 20% door uitzonderlijke omstandigheden en met 10% wegens werken aan het verhuurde goed is gestegen. In dit geval kan de verhuurder de huurprijs in de mate die hij wenst verhogen.