Energiecertificaat vereist bij verkoop of verhuur vanaf 2009 !

De strijd tegen de opwarming van het klimaat en het behoud van de energiebronnen zijn twee van de grootste uitdagingen van deze eeuw. Daarom voert Europa onder andere een verplichte expertise in voor vastgoed. Deze technische controle kan een rol spelen bij de bepaling van de verkoopvoorwaarden.

In enkele jaren tijd is de kost van de energie die een product nodig heeft om te functioneren uitgegroeid tot een van de belangrijkste criteria bij de aankoop. Dat geldt zowel voor het elektriciteitsverbruik (droogkast, kookfornuizen, enz.) als voor het verbruik van olieproducten. Niet toevallig rijden er op onze wegen steeds meer voertuigen rond op diesel.
Vandaag mogen we ook voor vastgoed deze factor niet over het hoofd zien. Een oude stookketel, versleten kozijnen, een gebrek aan dubbele beglazing of slecht geïsoleerde deuren kunnen de energiefactuur flink de hoogte injagen. Daarbij komt dat de prijs van een olievat steeds hoger wordt. Tijd dus om het algemene en individuele belang samen te voegen en te proberen iets te doen aan die permanente verspilling door ons gebouwenpark.

Bevoegdheid van de Gewesten

Europa vaardigde een richtlijn uit (richtlijn 2002/91/EG van 12 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, gepubliceerd op 4 januari 2003) om de verbetering van de energieprestatie van de gebouwen binnen de Unie te bevorderen. Ze houdt rekening met het buitenklimaat en de bijzonderheden die eigen zijn aan elk land en richt zich vooral op de thermische isolatie van het gebouwenpark.
In België valt deze materie onder de bevoegdheid van de Gewesten. Normaal gezien hadden ze hun wetgeving moeten aanpassen binnen drie jaar, dus uiterlijk tegen 4 januari 2006, maar in de praktijk is enkel het Vlaamse Gewest er in geslaagd om de richtlijn te transponeren.
Bij de transponering van een supranationale tekst moeten de teksten van het nationale en/of gewestelijke recht zo worden opgesteld of gewijzigd dat de doelen die in de richtlijn worden gesteld kunnen worden gerealiseerd. Teksten die in tegenspraak kunnen zijn met deze doelen, moeten worden geschrapt.

Voorwerp

De richtlijn kan worden samengevat in vijf punten:

1. de zorg om de energieprestatie van een gebouw te evalueren. De Staten moeten een betrouwbare berekeningsmethode bepalen die rekening houdt met een aantal externe (klimaat, graad en frequentie van de zonnestraling, enz.) en interne factoren. Die laatste zijn ventilatie, thermische isolatie, de prestatie van het geïnstalleerde verwarmingssysteem, de warmwaterproductie of zelfs de klimaatregelingsbehoeften.

2. de naleving van minimumvereisten inzake energieprestatie. De richtlijn maakt een onderscheid tussen nieuwe gebouwen, grote gebouwen en gebouwen die het voorwerp uitmaken van een ingrijpende renovatie (op meer dan 1000 m²). Alleen de wil om het energieverbruik te beperken wordt opgelegd. De Staten hoeven geen bepaald rendement te respecteren.

3. de certificatie van de energieprestatie van de gebouwen.
Deze taak valt onder de bevoegdheid van de Gewesten en heeft rechtstreeks betrekking op elke eigenaar die zijn pand wil verhuren of verkopen en op alle personen die een pand willen bouwen.
Van elk gebouw dat zal worden gebouwd, verkocht of toegekend aan een nieuwe huurder moeten de energieprestaties worden gecertificeerd. Er moet een energieprestatiecertificaat worden verstrekt zodat de bouwheer, de huurder of de eigenaar de verwachte energiekost kan bepalen en vergelijken met die van andere gebouwen. Omdat het certificaat ook bedoeld is om de toekomstige prestaties van het goed te verbeteren, worden een aantal tips gegeven om meer energie te besparen. Het certificaat kan worden verstrekt door een erkend expert die een geschikte opleiding heeft gevolgd. Momenteel zijn er een duizendtal kandidaten die deze opleiding volgen.

4. de regelmatige inspectie van de verwarmingsketels en klimaatregelingssystemen in de gebouwen.
Stookolieketels worden al jarenlang regelmatig geïnspecteerd. De richtlijn volgt deze logica.

5. de evaluatie van de verwarmingsinstallatie wanneer die ketels omvat die ouder zijn dan 15 jaar. Een expert moet de bedoelde installaties inspecteren en in voorkomend geval oplossingen voorstellen die minder energie verbruiken.

De Energieadviesprocedure (EAP)

België telt 4.250.000 woningen waarvan ¾ gezinswoningen. Ieder jaar komen er meer dan 45.000 woningen bij. Hun gemiddelde oppervlakte (130 M²) is de grootste van Europa, met uitzondering van Luxemburg.
België heeft niet op een Europese beslissing gewacht om dit soort audit door te voeren. De Gewesten werkten gezamenlijk een Energieadviesprocedure uit voor de energetische audits in bestaande woningen. Elke eigenaar kan voortaan een audit aanvragen van zijn pand. Het onderzoek wordt uitgevoerd door auditeurs, architecten of ingenieurs. De kost varieert tussen 400 en 600 euro, afhankelijk van de complexiteit van het onderzochte pand, de bereikbaarheid, de al dan niet aanwezigheid van plannen, de noodzaak om metingen uit te voeren, enz.

Fiscale aftrekbaarheid voor de EAP

Voor deze uitgave worden een belastingsvermindering en een regionale premie van 50 % toegekend. Er werden wel plafonds ingevoerd, bijvoorbeeld 300 euro in het Waalse Gewest. Voor het onderzoek door thermografie (zie verder) wordt een aanvullende premie toegekend. Deze bedraagt de helft van de kost van het onderzoek met een maximum van 200 euro. Meer algemeen wordt sinds 2002 (belastingjaar 2003) belastingvermindering toegekend voor een aantal maatregelen, waaronder een audit, die worden toegepast met het oog op een meer rationeel energiegebruik.
Andere voorbeelden van maatregelen zijn dakisolatie, de vervanging van een oude verwarmingsketel, de installatie van zonnepanelen of een verwarmingssysteem op zonne-energie.

En in de praktijk?

De EAP omvat twee luiken. Het eerste is gemeenschappelijk voor alle audits en bestudeert het gebouw in de winter. Het tweede, dat op aanvraag wordt gerealiseerd, bekijkt de ventilatie en de eventuele oververwarming in de zomer. Met behulp van softwareprogramma’s kunnen op basis van de Europese normen alle berekeningen worden uitgevoerd en kan een gebouw worden vergeleken in twee situaties. Uiteindelijk kan ook het beste renovatiescenario worden voorgesteld.
Ten slotte kan de eigenaar ook een thermografisch onderzoek aanvragen. Dit biedt als belangrijkste voordeel dat de aanwezigheid van warmtebruggen kan worden opgespoord, maar kan ook heel nauwkeurig eventuele gebreken in een al bestaande isolatie aan het licht brengen.

Hoe ver staan de Gewesten?

Het Vlaamse Gewest

Vandaag heeft alleen het Vlaamse Gewest al een wetgeving die is aangepast aan de nieuwe Europese normen. Een besluit van het Vlaamse Gewest (11 maart 2005, Belgisch Staatsblaed van 17 juni 2005) bepaalt deze vereisten inzake energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. Het betreft nieuwbouw of renovaties waarvoor de stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd na één januari 2006. Met dit nieuwe decreet legt het Vlaamse Gewest de aanwezigheid op van een ventilatiesysteem in nieuwe gebouwen. Ook de prestaties van de verwarming, de ventilatie, de isolatie, de klimaatregeling of de verlichting worden in aanmerking genomen.

Het Brussels Gewest

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beschikt over een wetgeving inzake de thermische ioslatie van nieuwe of gerenoveerde woon-, kantoor- en schoolgebouwen. Deze wetgeving is echter niet toereikend om te beantwoorden aan de nieuwe Europese vereisten. Daarom wordt gewerkt aan een voorontwerp van ordonnantie. Volgens dit voorontwerp moet het Brussels Instituut voor Milieubeheer (het BIM) het energiecertificaat afleveren.

Het Waalse Gewest

In het Waalse Gewest neemt de woningsector 22% van het energieverbruik voor haar rekening. Ook het Waalse Gewest heeft al een wetgeving inzake de thermische isolatie van nieuwe of gerenoveerde woon-, kantoor- en schoolgebouwen. Volgens André Antoine, de Waalse minister van Huisvesting, Transport en Territoriale Ontwikkeling, wordt de plaatsing van thermische zonnepanelen verplicht voor alle openbare gebouwen of communautaire voorzieningen (crèche, sportcentrum, ziekenhuis....) die nieuw worden gebouwd of aanzienlijke verbouwingen ondergaan. Ook bij nieuwe overdekte zwembaden moet rekening worden gehouden met de problematiek van de zonnepanelen.
Het Gewest beschikt zelfs over een wetgeving over de ventilatie van deze gebouwen. Ten slotte zal een gemengde vennootschap (bestaande uit rechts- en natuurlijke personen uit de openbare en de privé-sector) worden opgericht om de installatie van zonnepanelen te vergemakkelijken bij particulieren die er niet zelf de middelen toe hebben. De particulier zal zijn warmwaterverbruik moeten betalen zonder eigenaar te zijn van de panelen ...
Het Gewest heeft op de Europese richtlijn geanticipeerd sinds 2004, het jaar dat de actie “Bouwen met energie” werd gelanceerd. Bedoeling van deze actie is om de realisatie te bevorderen van nieuwe woningen waarvan de energieprestatie de huidige reglementaire vereisten overschrijdt. Ze wil de architecten en aannemers voorbereiden op de toekomstige wijziging van de thermische reglementering. Anders gezegd, het Waalse Gewest is van plan om “beter te doen dan de reglementering”. In dit opzicht moedigt het kandidaat-bouwers aan om in nieuwe woningen een betere energetische efficiëntie na te streven. Ook de vakman wordt aangemoedigd om projecten te ontwikkelen die verder gaan dan de energievereisten die worden opgelegd door Europa. Ten slotte wil het vraag en aanbod op elkaar afstemmen.
In het kader van de EAP werden al erkende auditeurs, benoemd voor drie jaar, opgeleid. Hun statuut werd vastgesteld. Enkel zij die referenties kunnen voorleggen waaruit blijkt dat ze ervaring hebben in het domein van energetische evaluatie komen in aanmerking. De auditeur mag uiteraard geen banden hebben met de geauditeerde. Hij mag ook geen energieleverancier zijn, noch de leverancier van de voorziening die wordt geauditeerd. Bovendien moet hij zich ertoe verbinden om een minimumbestek te respecteren waarin de voorwaarden die worden gesteld door de besluiten zijn opgenomen.

De beide Gewesten moeten uiterlijk tegen 2009 beschikken over een gelijkaardige wetgeving als het Vlaamse Gewest. De transponering van de richtlijn wordt voorbereid. Net als in het Vlaamse Gewest, zullen ook hier strengere eisen worden gesteld inzake de thermische isolatie van gebouwen. Deze versterking van de vereisten sluit naadloos aan bij de verbintenissen die werden genomen bij de ondertekening van het Kyotoprotocol.

Welke invloed kan het energiecertificaat hebben bij een verkoop of verhuur?

Niemand kan in de toekomst kijken, maar de meeste experts zijn van mening dat de energiekost alsmaar zal stijgen. Tot nu toe kan een eigenaar die zijn pand verkoopt de informatie over het energieverbruik perfect verhullen. Aangezien er geen enkele wetgeving bestaat, vergeten sommigen te vermelden dat de verwarmingsketel niet voldoet aan de normen en veel energie verbruikt. Anderen leggen de facturen van de zomer voor. Denk maar aan de verkoop van een appartement in een gebouw met mede-eigenaars. Nog anderen aarzelen niet om hun energieverbruik in de weken of maanden die de verkoop voorafgaan zwaar aan banden te leggen. In elk stadium van een verkoop is het zo dat niemand er belang bij heeft of verplicht is om dit negatieve punt aan te halen. Het kan zijn dat de makelaar het niet weet, en anders zal hij niet gauw een argument aanhalen dat de verkoop misschien in het gedrang kan brengen. Als het dossier bij de notaris terechtkomt, beschikt deze meestal niet over informatie die de koper kan doen twijfelen. Te meer omdat er, in tegenstelling tot in Frankrijk, geen enkele indicatie bestaat over de volumes van de woningen.
Kortom, tenzij hij in het pand woont kan de kandidaat-koper bijna onmogelijk zeker zijn dat wat de verkoper vertelt ook echt waar is.
Het probleem is nog groter voor de huurder. Die heeft vaak slechts beperkte middelen en de energiekost kan in sommige gevallen flink oplopen. Dat is vaak al het geval. Een zeer slecht energiecertificaat zou het pand gewoon kunnen uitsluiten van verhuur.
Met de nieuwe Europese vereisten, zal het energiecertificaat een belangrijke factor zijn bij de verkoop of verhuur van een pand. Elke kandidaat-koper of –huurder zal de vergelijking kunnen maken tussen verschillende gebouwen. Bij zijn berekeningen zal hij niet alleen rekening houden met het bedrag van de maandelijkse kredietaflossing, maar ook met de maandelijkse energiekost en, als die hoog is, de kost van de renovatie die het certificaat voorstelt om energie te besparen.
In het beste geval zal deze laatste kost de voorgestelde prijs naar beneden halen. In het slechtste geval zal hij de kandidaten ontmoedigen en op termijn het goed “verbranden”. In de vastgoedsector betekent dit dat het goed zo lang te koop blijft staan dat de kandidaat-kopers argwaan krijgen.
Vooral als men op middellange termijn een pand wil verhuren of verkopen, biedt het alleen maar voordelen om alvast te kiezen voor de vrijwillige procedure. Hiervoor kan een beroep worden gedaan op “facilitatoren”. Die geven neutraal en duidelijk advies over de beste energieoplossing voor een gebouw, kunnen een ontwerpbureau, een leverancier van uitrustingen of een installateur inlichten, vergelijken het aanbod inzake bijvoorbeeld verwarming of verlichting en leggen uit welke subsidies kunnen worden bekomen van het Gewest.
Als er toch renovaties moeten worden doorgevoerd, waarom dan niet meteen de koe bij de hoorns vatten? Aan de ene kant kunt u ermee besparen en aan de andere kant krijgt u zo een mooie voorsprong op andere eigenaars die, zoals zo vaak gebeurt in België, het laatste moment afwachten om te reageren. En dan hadden we het nog niet over de auditeurs die zich vanaf 2008 aan een stormloop mogen verwachten.

Wat gebeurt er op één januari 2009?

Vanaf één januari 2009 zal, op straffe van boete, geen enkele verkoop, bouw of verhuur van vastgoed kunnen doorgaan zonder dat er een energiecertificaat wordt voorgelegd. Dit document, het resultaat van een technische controle van de gebouwen, moet het mogelijk maken om de verschillende panden met elkaar te vergelijken en zal meer algemeen borg staan voor meer transparantie op de vastgoedmarkt.

Nuttige adressen op het net.

Project “impact”: www.belgium.e-impact.org
Federale Overheidsdienst Financiën: www.minfin.fgov.be
Portaalsite energie in het Vlaamse Gewest: www.energiesparen.be
Website van de Normenantenne "Energie en Binnenklimaat" voor de nieuwe Vlaamse wetgeving: www.normes.be
Portaalsite energie in het Waalse Gewest: http://energie.wallonie.be
Brussels Instituut voor Milieubeheer: www.ibgebim.be
Facilitator in het Waalse Gewest: de heer Gauthier Keutgen (tel : 081/25.04.80)
Facilitator in het Brussels Gewest: tel. 0800/85.775