Vakantie formules : Time-sharing en huizenruil

Er is duidelijk een nieuwe trend aan het ontstaan : woningruilvakanties. Met het aantreden van het Internet hebben honderdduizenden gebruikers besloten om hun huizen tijdens de vakantie om te ruilen. En wat betreft timesharing, voor die formule kozen al zo’n twaalfduizend Belgische gezinnen, waarvan 80% in Spanje gekocht hebben. Waakzaamheid is de boodschap voor wie zich aan dit soort van vakantieformules waagt.

Timesharing.

Laten we met een beter bekend begrip beginnen om deze vakantieformule uit te leggen : de gemeenschappelijke eigendom of de mede-eigendom. In een mede-eigendom behoren de gemene delen van een gebouw toe aan meerdere personen zonder dat er een individuele verdeling of opdeling wordt gemaakt. De mede-eigendom wordt strikt geregeld door het burgerlijk recht. Bij timesharing wordt niet de gemeenschappelijke ruimte gedeeld maar wel de tijd. Met andere woorden, voor een vastgestelde prijs kan men het recht kopen om als huurder of eigenaar gedurende een korte periode per jaar (een week bijvoorbeeld) een onroerend goed te betrekken in een land naar keuze. De woning is uitgerust en gemeubeld. Ze is bijna steeds gelegen in een vakantiedorp of –oord met aangepaste en aanlokkelijke infrastructuur (tennis, watersporten...). Dit jaarlijks recht wordt uitgeoefend in volle eigendom tijdens de bewuste periode en kan zelfs gelden tot het einde van het leven van diegene die er gebruik van maakt, hoewel uiteraard de prijs afhankelijk zal zijn van de duur.

Hoe kunnen we dit jaarlijks recht evalueren ?

Bij het evalueren van dit type van recht moeten we tal van criteria in aanmerking nemen. Zo is er de periode van het jaar (hoog-, midden- of laagseizoen), de oppervlakte van de woning, de prijs die andere vennootschappen toepassen, het uitzicht, de ligging en bezonning, de gebruikscapaciteit, de onmiddellijke omgeving van het gebouw (nabijheid van de zee, winkels, diverse voorzieningen in de buurt, al dan niet een privé-strand, recreatiemogelijkheden enz.) of de staat (mate van afwerking of mate van luxe). Anders dan bij de keuze voor een tweede woning worden de lasten voortvloeiend uit een onroerend goed in timesharing gedragen in verhouding tot het aantal dagen gebruik. Dat kan een belangrijk voordeel zijn hoewel het bedrag van deze lasten soms buitensporig hoog kan zijn.

Welk budget te voorzien ?

De gemiddelde prijs is 7.500 euro maar er zijn bijkomende kosten voor onderhoud en beheer en die zijn zelden te verwaarlozen, vooral ook omdat ze ook verschuldigd zijn zelfs als de woning niet in gebruik is. Bij het opstellen van het budget mag men dus die kosten niet vergeten bij te rekenen, naast het ereloon van de beheerder en de vaste kosten (belastingen, verzekeringen).

En wat als u van bestemming wil veranderen ?

Het recht op timesharing verkopen of omruilen is mogelijk maar niet zonder kosten. Er zijn internationale ruilbeurzen, met name op het web, maar die vragen een jaarlijks inschrijvingsgeld dat kan variëren maar meestal zo’n 250 euro kost en een ereloon bij de daadwerkelijke ruil. Zelfs een advertentie voor verkoop of ruil kan soms alleen tegen betaling. Bovendien zal de gekochte vakantieperiode bepalend zijn voor het te verwachten ruilpotentieel. Of een ruil concreet realiseerbaar is zal afhangen van de gebruikscapaciteit (voor hoeveel mensen ?), de mate van prestige die de plek geniet en de periode in het seizoen (laag-, midden- of hoogseizoen). Om het potentieel te verfijnen bieden veel verkopers vandaag de dag een puntenkoopsysteem aan. Een bepaald aantal punten staat gelijk met een bepaalde waarde die als tegenwaarde kan dienen wanneer de eigenaar besluit van vakantieplaats te veranderen.

Waarom heeft timesharing zo’n kwalijke reputatie ?

Een van de problemen met dit type van verkoop is dat de potentiële verkoper soms wordt benaderd wanneer hij met vakantie is op de plek, net op het moment dat zijn kritisch vermogen het wat laat afweten. Bovendien kan het gebeuren dat de firma die de gebouwen beheert niet efficiënt is of soms bestaat ze doodeenvoudig niet. In dat laatste geval heeft de « verkoper » het doodleuk op het voorschot van de koper gemunt waarna hij gewoon verdwijnt... Het is geen nieuw probleem. Begin jaren ’90 hebben een reeks schandalen en pijnlijke getuigenissen timesharing in een kwalijk daglicht geplaatst. Aan de kaak gesteld werden de zeer agressieve verkooppraktijken, het onvolledig karakter van de verkoopprospectussen en het totale gebrek aan overeenstemming van het beloofde appartement met de werkelijkheid (gebouw in aanbouw of in de steigers of gelegen naast een spoorweg, mijlenver weg van het strand enz..). Daarnaast was er de onbekwaamheid of de achteloosheid van de firma’s die het verkoopsysteem en de ruilbeurzen dienden te beheren. Sommige gingen failliet met alle nare gevolgen vandien voor de rechthebbenden, die dan ook nog snel ontdekten hoe moeilijk het was om hun timesharingrecht door te verkopen of om te ruilen. Andere verkrijgers zagen dat de beheerkosten veel hoger lagen dan wat de verkoper had aangekondigd. Zelfs de wetgeving die van toepassing was, bleek soms moeilijk vast te stellen vanwege soms ingewikkelde internationaal privaatrechtelijke aspecten.

Europa reageert

Om deze misbruiken tegen te gaan stemde het Europees Parlement en de Raad op 26 oktober 1994 richtlijn 94/47/CE. De richtlijn wil de kopers beschermen bij « de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende goederen ». Deze richtlijn werd in nationale wetgeving omgezet en ten uitvoer gelegd in de wet van 11 april 1999 (Belgisch Staatsblad van 30 april 1999).

Wat bepaalt die wet ?

1. de reclame moet uitdrukkelijk de mogelijkheid tot het verkrijgen van een informatief document vermelden en bovendien de plaats waar dit verkrijgbaar is.
2. de verplichting om de potentiële koper (in de wet verkrijger genoemd) een prospectus te overhandigen opgesteld in de taal van de Staat waar hij verblijft of waarvan hij onderdaan is. De prospectus moet een hele reeks nauwkeurige informatie bevatten zoals de beschrijving van het onroerend goed, de prijs, de juridische aard van het te verkopen recht, de staat van vordering van de werken, de exacte beheer-, onderhouds- en instandhoudingskosten of de kosten bij opzegging van het contract, bij wederverkoop of ruil van het recht.
3. de reproductie in de overeenkomst van de in de prospectus verplichte vermeldingen.
4. de overeenkomst mag alleen gesteld worden in een officiële taal van de Europese Unie die opgegeven wordt door de verkrijger. Om elke verwarring van taalkundige aard te voorkomen moet de verkoper de verkrijger een eensluidende vertaling van de overeenkomst bezorgen in een van de officiële talen van de Staat waar het onroerend goed is gelegen.
5. de verplichting om in vetdruk en op de eerste bladzijde van de tekst van de overeenkomst de mogelijkheid af te drukken voor de verkrijger om per aangetekende brief zonder opgave van redenen en zonder kosten af te zien van de overeenkomst en van een eventuele kredietovereenkomst met de verkoper en dit binnen een bedenktermijn van vijftien werkdagen.
6. het verbod om een voorschot te eisen voordat voornoemde bedenktermijn verstreken
7. de verplichting om burgerrechtelijke, strafrechterlijke en administratieve sancties bij niet-nakoming van zijn verplichtingen door de verkoper te vermelden. Onder administratieve sanctie wordt verstaan de schorsing en schrapping van de administratieve inschrijving die elke verkoper heeft bij het Ministerie van Economische Zaken. Het Ministerie beschikt over een register om de verkopers beter te kunnen controleren.
8. bij een geschil met een timesharing verkoper is het thans mogelijk, dank zij een project dat door de Europese Commissie is gesubsidieerd, om een beroep te doen op bemiddeling of arbitrage als men consument is van een van de vijf volgende landen : België, Frankrijk, Spanje, Portugal, Italië.
9. de Belgische wetgeving beschermt elke verkrijger van een recht op een onroerend goed op het Belgisch grondgebied maar ook daarbuiten als het betreffende land geen wetgeving terzake bezit. Maar om redenen die te complex zijn om hier in enkele regels uiteen te zetten geldt dit niet voor timesharing verkrijgingen in Spanje. Het is de wetgeving van de plaats waar het goed gelegen is die van toepassing is : de Spaanse wetgeving.
10. veel andere vereisten zoals bijvoorbeeld de verplichting om in de overeenkomst de gekozen periode, de uitsluiting van niet nader gepreciseerde kosten en de juridische toestand van het onroerend goed op hypothecair gebied of wat betreft de beschikbaarheid te vermelden.

En vandaag ? Een nieuwe Europese wet ?

Vandaag is de situatie verre van opgelost. Een voorbeeld : zo bieden verkopers met weinig scrupules timesharingovereenkomsten met een duur van 35 maanden aan, omdat de Europese wetgeving alleen bescherming biedt voor contracten met een minimale looptijd van 36 maanden... Alleen al in het Verenigd Koninkrijk kwamen er 4.000 klachten binnen. In werkelijkheid gaat het om duizenden mensen die nog steeds het slachtoffer zijn van misbruiken. Zo erg zelfs dat de Europese Commissie een consultatieronde startte die negen weken duurde, met als doel uit te zoeken of er nieuwe wetgeving nodig is. Op 19 juli 2007 komt er een vergadering met alle actoren in deze uiterst specifieke markt. Het is dan ook uitkijken geblazen bij het aangaan van zo’n overeenkomst. Ziehier enkele tips :

1. Beschouw timesharing nooit als een belegging. Het is steeds een slechte investering omdat dit soort van producten daarvoor niet ontwikkeld werd.
2. hoed u voor spontane uitnodigingen, vaak in ruime panden, vooral u met vakantie bent. Meestal krijgt u dan te maken met doorgewinterde verkopers die zich vastbijten tot u een handtekening zet.
3. als uw voorkeur en uw beroepsactiviteiten het toelaten, koop veeleer buiten het toeristisch hoogseizoen.
4. onderteken niets vooraleer uw notaris te hebben geraadpleegd.

Huizenruil.

Het principe is eenvoudig : voor een bepaalde periode, vaak in de vakantie, gaat men het onroerend goed dat men betrekt uitlenen. In ruil daarvan beschikt men over het recht om het in het daardoor vrijgekomen pand van de andere partij in te trekken. Je zou kunnen denken dat deze formule, die al meer dan 50 jaar in de Angelsaksische landen bestaat , uitsluitend wordt ingegeven door de wil om te besparen. Inderdaad, het feit dat er geen huur te betalen is zal wel een belangrijke rol spelen bij de keuze maar toch stellen we vast dat het vaak mensen uit een welgesteld sociaal milieu zijn die een beroep doen op huizenruil. Die kunnen probleemloos de huur van een vakantiewoning neertellen. Waarom doen ze het dan ? Desgevraagd zullen veel van hen opperen dat het gaat om de kick van een andere omgeving, het doorbreken van de sleur en de dagelijkse gewoonten. Vaak worden ook andere goederen uitgewisseld, zoals de auto of een huisdier. Zorg dragen voor het meubilair, de post bewaren, de kanarie eten geven, de installaties onderhouden en niet overdrijven met het gebruik van de telefoon zijn stuk voor stuk zaken die enig vertrouwen veronderstellen. Het gaat om echte levenskunst, gebaseerd op het idee dat je voor een bepaalde tijd « in de pantoffels van de andere huizenruiler stapt ». Je voelt natuurlijk aan dat er vooraf voorzorgsmaatregelen moeten worden genomen, onder meer wat de verzekeringen betreft. Juridisch gezien betreft het hier geen huur, of indien de mederuiler huurder is, ook geen onderhuur maar wel een uitlening omdat er geen financiële tegenwaarde is. Omdat er altijd wel een ongeluk of een verkeerd maneuver kan voorvallen is het daarom beter de verzekeringspolissen eens ter hand te nemen om uit te zoeken hoe het zit met de gevolgen.

Op eigen verantwoordelijkheid

De eerste vraag die men zich moet stellen heeft betrekking op de eigen aansprakelijkheid als er zich een schadegeval voordoet op de vakantieplaats. Meestal dekt de woningverzekering (Top woning, alle risico’s, enz.) de verzekerde maar met beperkingen, met name wat betreft de geboden waarborgen, de periode van verblijf en de afstand van de deze plek ten aanzien van de hoofdverblijfplaats. Dekking in het buitenland kan dus danig beperkt worden, als ze in sommige gevallen al niet onbestaande is.

Dekking van derden

En dan is er nog de kwestie van de dekking als het schadegeval in de verzekerde woning voorvalt door de schuld van de nieuwe gebruiker. Wettelijk wordt laatstgenoemde die tijdelijk in huis is beschouwd als derde en mogelijke schade die door hem is veroorzaakt zal bijna altijd gedekt zijn. Maar opgelet : de verzekeraar zal eerst de eigenaar of gewone huurder vergoeden maar daarna kan hij de kosten op die derde verhalen. De juridische term is : verhaalsvordering. Als u wenst dat dit uw « gast » bespaard blijft, dan kunt u een bepaling van « verzekering voor wie het aangaat » of van afstand van verhaalsrecht voorzien, wat de premie uiteraard zal verhogen maar wellicht het risico op gespannen relaties wegneemt. Als er zich in dat geval een ongeval voordoet kan de verzekering door het afstand van het verhaalsrecht zich niet tegen de gebruiker van het pand keren, tenzij zijn strafrechtelijke aansprakelijkheid in het geding is (fraude, oplichting, enz....). Uiteraard zal men aan de mederuiler vragen hetzelfde te doen.

En de auto ?

De eerste maatregel die u moet nemen is nagaan of het verzekeringscontract geen bepaling bevat van enige bestuurder. Als dat wel het geval is, dan zal de verzekeraar een schadegeval alleen vergoeden wanneer de persoon aan het stuur is opgegeven als enige bestuurder. Bij het uitlenen van het voertuig aan een mederuiler zal deze niet gedekt worden door de autoverzekering. In dat geval moet worden gezorgd voor een aanhangsel bij de overeenkomst. Ga ook even de draagwijdte van de geboden waarborgen na en in welke mate u verzekerd bent ten opzichte van derden en passagiers.

Enkele tips

Wat raden we nu aan iemand die zich wil wagen aan zo’n huizenruil aan?

1. Stel een rechtsgeldig ontwerp van overeenkomst voor huizenruil op. Daarin staat voor elke partij vermeld : de exacte voorwaarden van het gebruik van het onroerend goed (lijst van de toestellen die gebruikt mogen worden en eventuele beperkingen qua gebruik, kleine dagelijkse taken, sancties bij niet-naleving enz.).
2. In elk geval, breng op tijd uw verzekeringsmakelaar op de hoogte van uw voornemen om aan huizenruil te doen en licht hem in over alle details. Het is wenselijk hem ook een kopie van het contractontwerp te bezorgen.
3. Wanneer de contractaanhangsels zijn opgesteld, stuur dan volledig exemplaar naar de mederuiler en vraag hem dezelfde stappen te ondernemen bij zijn verzekeraar.
4 . Leg dat ontvangen exemplaar op uw beurt voor aan uw verzekeraar om zeker te zijn dat u goed gedekt bent.
5. Voeg alles bij het contract en stuur een exemplaar ter ondertekening naar de mederuiler.

Bij de minste twijfel, ga te rade bij een jurist die terzake gespecialiseerd is.