De meerwaardebelasting

De meerwaardebelasting

Voordat u uw vastgoed verkoopt, kan het nuttig zijn om van tevoren te weten hoeveel belasting u zult betalen op de gerealiseerde meerwaarde van het goed.

Met uitzondering van een gebouw dat als hoofdverblijfplaats dient of tot een nalatenschap behoort kan de snelle herverkoop van een gebouw binnen de 5 jaar (en zelfs binnen de 3 jaar bij een schenking) op de meerwaarde worden belast.

Voor onbebouwde gronden is de meerwaardebelasting al langer van toepassing (33 % bij verkoop binnen de vijf jaar, 16,5% tussen het vijfde en het achtste jaar). Voor bebouwde gronden geldt de volgende regeling : als een eigenaar zijn vastgoed binnen 5 jaar na de aankoop (een termijn die wordt berekend van notarisakte tot notarisakte) met winst verkoopt, dient hij 16,5% op de hierbij gerealiseerde meerwaarde te betalen.

Welke gebouwen ?

Het betreft gebouwen die zich in België bevinden, onder bezwarende titel verworven en binnen vijf jaar na de notarisakte van aankoop weer vervreemd. Als de handelswaarde van het gebouw kleiner is dan 30% van de totale verkoopprijs wordt het perceel als onbebouwd geacht.
Als het gebouw door schenking is verworven zal het op de meerwaarde worden belast als het vervreemd wordt binnen drie jaar na de schenking of binnen vijf jaar na de verwerving onder bezwarende titel van het pand door de schenker.

Niet belastbare gebouwen

Er is geen meerwaardebelasting verschuldigd voor gebouwen die geërfd worden, die onteigend zijn of die toebehoren aan een minderjarige, een persoon die juridisch onbekwaam is of wiens goederen onder voorlopig bewind zijn geplaatst. Dat geldt ook voor gebouwen die dienen als eigen gezinswoning. Hiermee wordt eigenlijk de hoofdverblijfplaats bedoeld. Als de eigenaar die verkoopt heeft kunnen genieten van een aftrek voor de eigen woning volgens het Wetboek van Inkomstenbelasting wordt hij vrijgesteld van de meerwaardebelasting. Die aftrek moet dan wel gedurende een onafgebroken periode van minstens 12 maanden voor de herverkoop zijn toegepast. Tussen laatstgenoemde periode en de maand waarin de vervreemding plaatsvindt mag de verkoper het goed maximaal gedurende zes maanden niet hebben bewoond.

Hoe berekent u de belasting?

Als grondslag van de belasting van 16,5 % wordt de netto meerwaarde genomen. Die berekent u door het bedrag dat u hebt uitgegeven om het goed te verwerven (de aankoopprijs) af te trekken van het bedrag dat u nu krijgt (de verkoopprijs). De meerwaarde is dus het verschil tussen aan- en verkoopprijs.

Aankoop

Het betreft de prijs die de aankoper of de schenker heeft betaald (of als de waarde hoger ligt van de waarde waarvan het belastingbestuur in deze twee gevallen uitgaat). Als het gaat om een grond die ondertussen is bebouwd, wordt de waarde die de BTW-administratie in aanmerking neemt als uitgangspunt genomen. Vervolgens telt men bij het verkregen resultaat een forfaitair kostenpercentage van 25% voor de kosten die bij de aankoop zijn gemaakt. Maar het is ook mogelijk, mocht dat interessanter zijn, om te kiezen voor het stelsel van daadwerkelijke kosten. In dat geval wordt 5% bij het totaal gevoegd voor elk verlopen jaar tussen de aankoopdatum en de datum van herverkoop. Ook de kosten voor werken uitgevoerd door een erkend aannemer kunnen bij de aankoopprijs worden gevoegd.

Verkoop

Het bedrag dat als berekening voor de belasting dient is de verkoopprijs waarvan alle reële kosten voor de herverkoop zijn afgetrokken. Onder kosten wordt verstaan alle uitgaven die verband houden met de herverkoop en waarvan het bewijs kan worden voorgelegd aan het belastingbestuur (notariskosten, ereloon van vastgoedmakelaar enz.). Ook verliezen bij de herverkoop van vastgoed kan in mindering worden gebracht.

Goed beheer en speculatie ?

Het gevaar is dat het belastingbestuur u als een speculant gaat aanzien. In dat geval en die beoordeling is zuiver subjectief wordt de belastingvoet verdubbeld tot 33 %. Om niet in zo’n lastig parket verzeild te geraken kan men bijvoorbeeld een kortlopende huurovereenkomst voorzien. Want kopen om onmiddellijk weer te gaan verkopen vermijdt men het best en als er een huurcontract is dan zal dit de indruk van speculatie verkleinen.