Nabuurschap en privacy: een kwestie van erfdienstbaarheid

Op welke manier vrijwaart het recht de privacy tussen buren? Welk verhaal is er bij schending van deze privacy ?

In het recht moet het antwoord gezocht worden in het hoofdstuk over de wettelijke erfdienstbaarheden (artikel 675 en volgende van het burgerlijk wetboek). Wat is een erfdienstbaarheid? In tegenstelling tot de opvatting die algemeen geldt, hebben de erfdienstbaarheden niets te maken met mensen, maar enkel met onroerende goederen (grond of woning). Het is een last die op een onroerend goed zal gelegd worden (dienstbaar of lijdend erf genoemd) dat eigendom is van een persoon, voor het gebruik en het nut van een ander onroerend goed (heersend erf genoemd), dat eigendom is van een andere persoon.

Hoe ontstaat een dergelijke last ?

De wet kan erfdienstbaarheden vestigen, maar dat kan ook bij beslissing door mensen onderling of door de ligging van bepaalde plaatsen. Zo zal men het hebben over natuurlijke erfdienstbaarheid in het geval van een bron die van nut is voor de mensen.

De wettelijke erfdienstbaarheden dienen voor het openbaar nut en om vlotte relaties tussen particulieren mogelijk te maken. Een zeer mooi voorbeeld zijn net de erfdienstbaarheden van uitzicht en licht, die het recht op privacy bekrachtigen. Het ligt voor de hand dat er minimale afstanden nageleefd moeten worden bij de plaatsing van de ramen. Maar de rechtspraak rekent daar ook puien, loggia’s, terrassen en zelfs platforms bij, die alsmaar vaker worden aangelegd als tuintje of «solarium». Volgens het Hof van Cassatie (beslissing van 24 september 1959), betreft dit, naast de ramen en balkons, ook de daken die in de vorm van een terras gebouwd zijn, ook al springen ze niet vooruit, en vanwaar een erfdienstbaarheid van uitzicht kan uitgeoefend worden op het naburig erf (grond). De toestemming van de buur is vereist als het gaat om de aanbreng van een, zelfs minimale, opening in een gemene muur, ook al is het gekozen glasraam ‘vaststaand’, in de zin van artikel 675 van het burgerlijk wetboek (zodat het niet open kan). Is de muur waarin de opening komt privaat, dan moet er uiteraard een onderscheid worden gemaakt tussen uitzicht en licht. Onder uitzicht wordt het opengaande raam verstaan dat zowel lucht als licht doorlaat en vanwaar de blik dus vrij kan gaan over de eigendom van iemand anders. Ook in verband met het uitzicht is er een verschil: voor een rechtstreeks uitzicht moet een afstand van 1,9 meter in acht worden genomen, terwijl dat voor een schuin uitzicht slechts 0,6 meter is. De «lichtopening» slaat op een raam dat niet opengaat en dus enkel licht doorlaat. Dit mag op 2,6 meter van de grond worden aangebracht, als het gaat om een kamer op de benedenverdieping, en op 1,9 meter voor de kamers op de hogere verdiepingen. Uitspringende werken. Elke benadeelde persoon kan altijd eisen om de onwettige uitzichten te laten verwijderen, behalve als aangetoond is dat hij dit vraagt om te schaden, terwijl hij zelf geen enkel nadeel ondervonden heeft. Het gaat hier om vrij nauwkeurige berekeningen die misschien ooit voor het vredegerecht moeten voorgelegd worden. Het beroep op een landmeter-expert is dus niet uit te sluiten.

Het is de eigenaar van de tuin die deze voldoende doeltreffend moet afsluiten om te vermijden dat hinder ontstaat, dat voorwerpen bij de buren kunnen belanden of dat er sprake is van schending van de privacy van de buren.

Zoals altijd op het gebied van nabuurschap, wordt de voorkeur gegeven aan dialoog en blijft een gerechtelijke vordering een ultiem middel.