Onderhandse aankoop van een woning : hoe groot moet het budget zijn ?

Volgens de jongste cijfers van de federale overheidsdienst Economie zou tijdens het eerste semester van 2008 de stijging van de gemiddelde woningprijzen iets minder hoog geweest zijn dan de overeenkomstige periode van het jaar ervoor :

• een gewoon woonhuis kost gemiddeld 169.972 €, wat overeenkomt met een stijging van 8,1 % vergeleken met het eerste semester van 2007
• gemiddeld kost een villa 313.860 € (+ 5,2 %)
• de gemiddelde prijs van een appartement bedraagt 172.801 € (+ 5,5 %)

Hoe kan men, een globaal budget bepalen voor het aankopen van een woning en zo slechte verrassingen vermijden.

Per gewest

In het Vlaams gewest wordt er gemiddeld en respectievelijk 178.907 € en 178.009 € gevraagd voor een woonhuis en een appartement.

In het Waals gewest daarentegen kan je al een gewoon woonhuis kopen voor gemiddeld 132.542 € (tegen een gemiddelde van 318.713 € in het Brussels gewest) en een appartement vond gemiddeld een koper voor 134.489 € (tegen 184.863 € gemiddeld in het Brussels Gewest).

Als we rekening houden met deze cijfers, waarvoor moeten we dan vanuit financieel oogpunt aandacht hebben vooraleer we ons wagen aan de koop van een huis of een appartement ?

Enkele vragen die we onszelf moeten stellen bij de onderhandse aankoop van een woning

Even eraan herinneren wat een onderhandse verkoop inhoudt : de koper komt met de eigenaar (verkoper) een prijs overeen waartegen hij diens onroerend goed gaat verwerven, eventueel met bemiddeling van een vastgoedmakelaar (maar zonder een controlerende overheid).

Over welk budget kunnen we beschikken, hoe gaan we ons vastgoed financieren, hoe groot zal onze persoonlijke inbreng zijn, hoeveel kosten zijn er gebonden aan de aankoop ?

Zoveel is zeker : we moeten over genoeg middelen beschikken om de volgende uitgaven te dekken :

• één, de aankoopprijs van de woning

• twee, de registratierechten (of beschrijfrechten) die bij de verkoop verschuldigd zijn.

Het gaat om een belasting die wordt geheven ter gelegenheid van een bepaalde gebeurtenis, met name bij de registratie van akten of geschreven documenten.

Er geldt een registratierecht van 10 % in het Vlaams gewest en van 12,50 % in het Waals gewest en in het Brussels hoofdstedelijk gewest op de verkoopprijs vermeerderd met de lasten en met als minimum de handelswaarde bij gedwongen verkoop. Het gaat dus om vaste percentages, onafhankelijk van het bedrag van de verkoop. Toch zijn er specifieke regelingen (verminderde registratierechten...)

• drie, de eventuele BTW als de verkoop is gerealiseerd onder het BTW-stelsel

• vier, het ereloon van de notaris en de kosten van de notarisakte

Het ereloon van de notaris is degressief tegenover het aankoopbedrag.

Dit betekent dat het toegepaste percentage afneemt naarmate de aankoopprijs toeneemt.

Aangezien de berekening per schijf gebeurt, is het percentage verhoudingsgewijs hoger op de lagere schijven van de prijs dan op de hogere schijven.

En voorts verschillen de onderzoekskosten, de belasting-, hypothecaire en stedenbouwkundige kosten al naargelang van de regio en de aard van het dossier.

Kortom, ook van de ene notaris tot de andere kunnen de kosten variëren.

In de kosten van de verkoopakte, verkeerdelijk notariskosten genoemd, zijn begrepen : de registratierechten, de BTW, het loon van de hypotheekbewaarder, de kadastrale rechten, de zegelrechten (fiscale zegels ...), de verzendingskosten en het ereloon van de notaris om bijvoorbeeld de verkoop te leiden en de verkoopakte op te stellen.

De erelonen van de notaris worden bij koninklijk besluit vastgesteld en zijn overal gelijk.

Anderzijds mag de notaris geen supplement aanrekenen voor een voorafgaand gesprek over de kosten van de akte, over de mogelijkheid om specifieke clausules in de overeenkomst in te voegen noch betreffende enige andere vraag over de notariële aspecten van de verkoop.

• vijf, andere bijkomende kosten en lasten als die in de overeenkomst zijn voorzien.

Het kan gaan om opmetingskosten, aansluitkosten van nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, maar ook telefoon en kabeltelevisiekosten), eventuele herstellings- of verbouwingskosten

• zes, de verhuiskosten

• zeven, de verzekeringskosten en ook de kosten van de onroerende voorheffing

Ga ervan uit dat de last van verzekeringen en onroerende voorheffing goed is voor 1 % per jaar van de waarde van het gebouw.

En als het minder is, des te beter !

Als er bovendien een hypothecaire lening is afgesloten, moeten we rekening houden met de kosten hiervan en in voorkomend geval met de hypotheek.

De uitgaven in verband met een hypothecair krediet zijn de volgende :

• het inschrijvingsrecht
• het ereloon van de notaris
• de registratierechten
• de dossierkosten, waardeschattingskosten en de kosten voor het opstellen van de kredietakte
• de premies (levensverzekering...)
• het loon van de hypotheekbewaarder

Enkele tips

• maak eerst een budget op (overzicht van inkomsten en uitgaven) vooraleer op zoek te gaan naar de woning van uw dromen. Er moet een minimum aan spaargeld aanwezig zijn om over voldoende reserve te beschikken voor onvoorziene gevallen in verband met de gezins- of beroepssituatie (werkloosheid, ongeluk, werkonbekwaamheid, zware ziekte...) of in verband met het gekochte goed (verbouwingen, renovaties...)
• ga na hoeveel eigen geld u op tafel kunt leggen, met of zonder hulp van familie, vrienden en kennissen
• onderzoek de mogelijkheid om een hypothecaire lening aan te gaan, met name afhankelijk van uw beroepssituatie en van bepaalde waarborgen. Bepaal welk bedrag het mogelijk is om te lenen, alsook de duur van de lening en de hoogte van de aflossingen. In algemene regel gaat men ervan uit dat de totale schuldenlast van een gezin, inclusief alle leningen en financieringen, nooit meer dan twee derden van de inkomsten van het gezin mag bedragen. Om de diverse vormen van krediet en de voorwaarden met elkaar te vergelijken(rentetarief, dossierkosten, eventueel kosten om de waarde van het gehypothekeerde goed te laten schatten...) vraag een prospectus aan enkele kredietinstellingen.
• bepaal uw maximale maandelijkse afloscapaciteit. Let op dat u zich niet overmatig in de schulden steekt !
• vraag informatie aan een notaris, onder meer over het ontwerp van overeenkomst dat u zou kunnen voorgelegd krijgen alsook over het bedrag dat ten laste kan vallen van de koper. Die kosten kunnen variëren volgens het type van verkoop.

De koninklijke federatie van het Belgisch notariaat adviseert dat een kandidaat-koper idealiter over voldoende middelen zou beschikken om zelf zonder financiële hulp de kosten van de aankoopakte te kunnen dekken.

Jaarlijkse kosten

Naast de aankoopkosten moet de eigenaar rekening houden met de maandelijkse aflossingen van de hypothecaire lening alsook met de kosten op jaarbasis die elke vastgoedeigenaar heeft.

Een gebouw veroudert. En zowat elk jaar zijn er wel wat onderhoudswerken voor de boeg (te schilderen ramen, enz.). Het beste is een reserve aan te leggen voor die werken.

En nog steeds volgens de federatie van het Belgisch notariaat moet een eigenaar voor het onderhoud van zijn woning rekenen op een uitgave van 1 % van de aankoopprijs van het gebouw voor uit te voeren werken. Het is zelfs redelijk om aan te nemen dat de last van jaarlijkse onderhoudswerken over een langere periode zo’n 2 % van de waarde van de aankoopprijs van het gebouw zal bedragen. En bij zeer oude panden in slechte staat kan dat wel 3 % zijn.

Een jaarlijkse onderhoudslast van 2 % van de waarde van het goed ... is een redelijk gemiddelde. Vermeerderd met 1 % voor belastingen en verzekeringen gaat er dus jaarlijks 3 % van de waarde van het goed naar lasten waaraan de schuldenlast moet worden toegevoegd. Haal de zakrekenmachientjes maar boven en aan de slag !