Particulier en publiek voorkooprecht

In ons Burgerlijk Wetboek is er een artikel dat gaat over het recht op eigendom (art.544). Bij het opstellen van het wetboek begin 19de eeuw was dat nog een absoluut recht, maar mettertijd is dat recht een stuk beperkter geworden. In onze tijd beschikt de overheid steeds vaker over de mogelijkheid zich te bemoeien met het beheer van vastgoed van particulieren (hoogdringende onteigeningsprocedure, verplichting om zich te houden aan soms zeer zware stedenbouwkundige veiligheidsvoorschriften bij nieuwbouw enz.). Het voorkooprecht is zo een van de machtige instrumenten van de overheid om tussen te komen in aangelegenheden van privaatrechtelijke aard (tussen particulieren).

Wat is dat nu precies het recht van voorkoop ?

Juridisch gezien is dit het recht van een persoon (de begunstigde van het voorkooprecht) om bij de verkoop van een onroerend goed prioritair dat goed aan te kopen tegenover andere kandidaten. De begunstigde zal dus verkozen worden boven de anderen als hij een bod doet dat gelijk is aan het bod van een andere mogelijke koper.

Laten we een voorbeeld nemen. Bij de ondertekening van een huurovereenkomst, van welk aard ook (voor een woning, een handelspand, een pachtovereenkomst) kan het zijn dat de toekomstige huurder zijn recht van voorkoop zal uitoefenen. Door het uitoefenen van dit recht kan elke huurder tegen een gelijke prijs als dewelke elke andere kandidaat-koper bereid is te betalen, het onroerend goed dat hij bewoont prioritair kopen volgens de in de huurovereenkomst of in een apart document aangegeven modaliteiten. Heel vaak wordt bepaald dat ingeval van verkoop de eigenaar er zich toe verbindt zijn huurder officieel op de hoogte te brengen van het beste bod, waarna de huurder over een redelijke termijn beschikt (zelden langer dan een maand) om de eigenaar (ook officieel) te laten weten of hij van plan is dit recht van voorkoop al dan niet uit te oefenen. De huurder die het pand als hoofdverblijfplaats bewoont, kan menen dat hij zich zo goed voelt in het pand dat hij een verhuizing niet ziet zitten. Zijn voorkooprecht verleent hem een bepaald moreel comfort alsook controle over de wijze waarop de verkoopoperaties zich zullen afspelen.

We namen het voorbeeld van de huurovereenkomst omdat dit het nut van het voorkooprecht voor een huurder illustreert, maar dit recht kan ook in veel andere omstandigheden gelden. Als u bijvoorbeeld uw huis wil uitbreiden kunt u met uw buur, de huidige eigenaar van het aanpalend huis die dit nu niet wenst te verkopen, een recht van voorkoop afspreken om zo als eerste aan bod te komen waneer hij wel denkt aan verkopen.

Het recht van voorkoop uitgeoefend door de overheid.

Sinds enige jaren kunnen ook overheden dit recht uitoefenen, zelfs als er al een verkoopbelofte tussen de partijen (verkoper en koper) is gedaan.

Vlaams Gewest

In het Vlaams gewest kunnen sinds 1 november 1998 sommige organisaties ook aanspraak maken op een recht van voorkoop. Het gaat om de Vlaamse huisvestigingsmaatschappij, sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten en OCMW’s. Ze hebben een algemeen voorkooprecht op onroerende goederen waarop ze al krachtens een overeenkomst een reëel recht hebben of een huurovereenkomst van meer dan 9 jaar hebben afgesloten of voor woningen waarop ze een sociaal beheersrecht hebben. Dat geldt ook voor woningen waarin ze renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd. Dit recht werd uitgebreid tot een speciale lijst, opgemaakt om de strijd tegen leegstand en verkrotting van gebouwen aan te binden. Alle ongeschikte, onbewoonbare, verwaarloosde woningen of woningen die niet aan het conformiteitsattest van de oveheid voldoen, staan op deze lijst.

Uitbreiding tot woon- en renovatiegebieden

Sommige percelen bestemd voor woningbouw werden eveneens opgenomen als in aanmerking komend voor het voorkooprecht van de overheid. Bijzondere gebieden worden vooralsnog afgebakend. Tot nu toe is het recht van voorkoop al van toepassing in 26 gemeenten, hoewel niet alle woningen daaronder vallen. Om meer informatie te verkrijgen of het al dan niet om zo’n bedoeld perceel gaat waar het recht van voorkoop geldt, is dient men een notaris te raadplegen. De notaris moet namelijk de organisaties met voorkooprecht inlichten, waarna deze 2 maanden de tijd hebben om te beslissen of ze hun recht uitoefenen. Als dat het geval is, dan kan de koper definitief van zijn aankoop afzien. Als het recht niet wordt uitgeoefend, moet de verkoop nog binnen het jaar plaatsvinden tegen de prijs die de notaris in zijn kennisgevingen had vermeld. Als aan deze verplichting niet wordt voldaan, kan de nieuwe koper door de overheid worden teruggefloten, zelfs na het verlijden van de authentieke akte. Hij kan zich dan in sommige gevallen keren tegen de notaris die zijn informatieplicht niet is nagekomen.

Voor meer informatie, ga naar de twee volgende websites :

www.rechtvanvoorkoop.be en www.bouwenenwonen.be

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Sinds 29 janari 2003 is krachtens de ordonnantie van 18 juli 2002 (Belgisch Staatsblad van 17 augustus 2002) van de Raad van het Brussels Hoofdstedelijke Gewest een gelijkaardig recht van toepassing voor begunstigde overheden zoals de gemeenten en OCMW’s van het gewest, de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en zelfs de Haven van Brussel. De Brusselse Regering heeft als taak de betreffende gebieden af te bakenen.Zo zijn er bijvoorbeeld de « perimeters van voorkooprecht » Ilôt Sacré, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Evere en sinds 26 april ook bepaalde delen van Sint-Gillis. Om te weten of een onroerend goed zich binnen zo’n perimeter bevindt, moet de kandidaat-koper zich wenden tot de stedenbouwkundige dienst van de betrokken gemeente, rechtstreeks of via zijn notaris. Op de volgende website van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan men ook terecht voor informatie : www.bruxelles.irisnet.be

In deze zones kunnen onroerende goederen bij voorrang aan de overheid worden verkocht. Hier speelt het algemeen belang, een begrip dat natuurlijk wordt aangevoerd bij de creatie van sociale woningen of in de strijd tegen verkrotte en onbewoonbare woningen. De uitoefening van het voorkooprecht door de overheid betreft elke overdracht van volle eigendom van onroerende goederen onder bezwarende titel (dit is tegen betaling van een prijs). Schenkingen zijn bijgevolg uitgesloten.. Het maakt niet uit of het onroerend goed bebouwd is. Maar toch zijn er enkele uitzonderingen op dit principe. Vastgoed dat bijvoorbeeld tegen lijfrente wordt verkocht, komt niet in aanmerking. Evenmin een pas gebouwd pand dat door het Wetboek van BTW als nieuwbouw wordt beschouwd. De goederen van de federale Staat, de Gewesten en de Gemeenschappen ontsnappen eveneens aan de toepassing van het voorkooprecht. Zelfs verkochte onroerende goederen in het raam van transacties van rechtspersonen (vennootschappen) zijn uitgesloten (denk maar aan fusies, splitsingen, overnames, sluitingen enz.). Zoals bij de uitoefening van het voorkooprecht in Vlaanderen wordt de notaris bij wet belast de Grondregie in te lichten, op straffe van een zware boete als hij dat vergeet te doen.

Waals Gewest

Op enkele uitzonderingen na (zoals de verkoop van nog te bouwen woningen) kan op elk onroerend goed dat gelegen is binnen enkele zones bepaald in artikel 175 van de Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine ( CWATUP) een voorkooprecht door bepaalde installingen (Gewest, gemeenten, OCMW’s, gemeenteregies enz.) worden geclaimd. De Waalse regering bakent de perimeter af waarbinnen het recht van voorkoop van toepassing is, een recht dat niet langer geldt dan 5 jaar, maar wel kan verlengd worden. Als de begunstigde van het voorkooprecht hiervan afziet, moet de authentieke verkoopakte binnen de 3 jaar worden verleden, tegen dezelfde prijs om het omzeilen van de wet tegen te gaan.

Gebruikmaken van een opschortende voorwaarde.

Elke kandidaat-koper moet zich bewust zijn van het feit dat de overheid gebruik kan maken van zijn recht om in bepaalde gevallen in zijn plaats het goed te kopen, hoewel in de praktijk dit recht niet zo vaak wordt uitgeoefend. Tijdens de wachttijd worden echter dikwijls kosten gemaakt (kosten voor het bankdossier met schattingen, diverse stappen enz.). Men kan zich wapenen tegen de uitoefening van dit recht van de overheid door in de voorlopige verkoopakte een opschortende voorwaarde in te lassen, dit wil zeggen dat de verkoop alleen een feit is bij afwezigheid van een voorkooprecht binnen de wettelijke termijn. Op die manier zal, wanneer de overheid zijn recht uitoefent, door het retroactief karakter van de voorwaarde, de verkoop niet geacht zijn ooit te hebben bestaan. In de praktijk zullen de meeste van de modellen van verkoopcompromis zo’n opschortende voorwaarde bevatten.