De gerechtelijke uithuiszetting

Ondanks de goede verstandhouding die veelal tussen eigenaar en huurder bestaat, kunnen er conflicten optreden die verder kunnen escaleren.

In welke omstandigheden of situaties kan een verhuurder zelfs gaan tot de uithuiszettting van de huurder ?

Wanneer bijvoorbeeld de huurder sinds meerdere maanden geen huur meer heeft betaald, of wanneer hij de woning vernielt of aan de basis ligt van ernstige burenhinder of nog wanneer hij de woning die hij zonder eigendomsbewijs of recht betrekt weigert te verlaten kan de eigenaar aan het vredegerecht van het kanton vragen hem uit de woning te zetten.
De procedure van uithuiszetting wordt geregeld door de wet van 30 november 1998 die op 1 januari 1999 van kracht werd.

De wet bepaalt dat gedurende een termijn van één maand te dateren vanaf de betekening van het vonnis tot de uithuiszetting deze niet mag worden uitgevoerd, behalve in drie uitzonderingsgevallen :

• als de huurder de woning al verlaten heeft en de verhuurder kan dit bewijzen. Het zou onbillijk zijn een leegstaande woning nodeloos en gedurende een maand te blokkeren.
• als de huurder en verhuurder een andere termijn zijn overeengekomen en dit akkoord in het vonnis werd opgenomen.
• als deze termijn door de rechter werd gewijzigd (een kortere of langere termijn).

De rechter beschikt over een grote discretionaire macht om de situatie te beoordelen. Hij zal met name rekening houden met de leeftijd van de huurder, met zijn financiële en gezinssituatie, met de risico’s voor de gezondheid bij een uithuiszetting, vooral in de winter, maar ook met uiterst ernstige situaties zoals bijvoorbeeld een ongeneeslijke ziekte. De wet legt bovendien op dat de huurder minstens 5 werkdagen krijgt na de betekening door de gerechtsdeurwaarder van de uithuiszetting om op de situatie te reageren en onderdak te vinden. Maar drie andere factoren kunnen de termijn binnen dewelke de uithuiszetting effectief wordt verlengen.

1. Verplichte voorafgaande verzoening

De verhuurder kan niet dagvaarden zonder een voorafgaande verzoening te hebben geprobeerd. Inderdaad, « ... de hoofdvorderingen inzake de aanpassing van de huurprijs, de invordering van achterstallige huurgelden of een eis tot uitzetting uit het onroerend goed moeten ter minnelijke schikking voor de vrederechter worden gebracht (artikel 1344 septies van het Gerechtelijk Wetboek). Deze verplichting wordt door de huurder soms aangegrepen om tijd te winnen : hij verschijnt dan niet op de verzoening of hij verschijnt wel maar is te kwader trouw. Zonder hierover verder uit te weiden is het echter zo dat sommige vrederechters toestaan dat de termijn niet wordt verlengd na het mislukken van de voorafgaande verzoening.

2. De rol van het OCMW

De wet van 1998 heeft de uitzettingsprocedure enigszins willen humaniseren. Deze wet heeft betrekking op de huurder die een onroerend goed betrekt waarvan hij zijn vaste woonplaats of verblijfplaats heeft gemaakt. Een afschrift van iedere inleidende akte waarin de uithuiszetting wordt gevorderd wordt aan het OCMW verstuurd. Deze mededeling wordt gedaan door de griffier wanneer het gaat om een inleiding bij verzoekschrift. Betreft het een dagvaarding dan zal de gerechtsdeurwaarder de mededeling doen. De huurder kan zich echter tegen het mededelen aan het OCMW verzetten. Wenst hij geen verwittiging van het OCMW, dan kan hij dat binnen de twee dagen melden in het proces-verbaal van vrijwillige verschijning of hij kan zijn verzet kenbaar maken aan de griffier of de gerechtsdeurwaarder. Die termijn van twee dagen begint te lopen vanaf de kennisgeving van het schriftelijke verzoekschrift of vanaf de betekening van de dagvaarding. Van deze mogelijkheid van verzet moet de huurder in kennis worden gesteld door vermelding van de tekst van artikel 1344 ter, § 4, 1ste lid van het Gerechtelijk Wetboek in het verzoekschrift of de dagvaarding. Het doel is uiteraard het OCMW te verwittigen opdat dit op gepaste wijze en binnen zijn wettelijke opdracht hulp kan bieden.

3. Verlenging wegens uitzonderlijke omstandigheden

De verhuurder dient te weten dat uiterlijk een maand voor het verstrijken van de huurovereenkomst de huurder van een onroerend goed als hoofdverblijfplaats het recht heeft uitzonderlijke omstandigheden aan te voeren om de verhuurder (en zelfs de nieuwe eigenaar bij verkoop van het goed dat hij betrekt) toestemming te vragen om te mogen blijven.. Dat wordt verlenging genoemd.

Maar wat wordt bedoeld met die « uitzonderlijk ernstige omstandigheden » ?

Volgens het blad dat het Ministerie van Justitie uitgeeft en de brochure van FOD Justitie (Federale Openbare Dienst), "De huurwet", gaat het om « omstandigheden die gedurende bepaalde tijd het perspectief van een verhuizing of van het zoeken naar een woning problematisch maken. De omstandigheden hebben betrekking op noodsituaties, onvoorziene of plots optredende situaties .. en ook minder punctuele maar wel acute moeilijkheden, die slechts kunnen worden gelenigd door de tijdelijke handhaving van de huurder in zijn woning » (een plotse ernstige ziekte, een hoogbejaarde persoon, een ongeval, enz...). Als de verhuurder op het verzoek van de huurder ingaat wordt hem aangeraden met deze huurder een overeenkomst van tijdelijke bewoning te sluiten, indien hij niet opgezadeld wil worden met een nieuwe huurtermijn van drie jaar. Indien de verhuurder niet akkoord gaat dan kan de huurder nog steeds naar de rechter stappen en die zal uiteraard rekening houden met de belangen van alle partijen. De vrederechter kan elke verlenging weigeren, of deze beperken tot een bepaalde termijn (bijvoorbeeld twee of drie maanden) of de huurder laten blijven mét verhoging van de huurprijs om de verhuurder schadeloos te stellen. Is het de verhuurder die de huurovereenkomst zonder reden heeft verbroken, dan kan de rechter evengoed de schadevergoeding verlagen die de eigenaar in dit geval aan de huurder is verschuldigd. Als de verhuurder een woning betrekt met een hogere huurprijs, of als hij in financiële moeilijkheden verkeert of als hij precies de woning wil betrekken, dan kan de vrederechter hiermee rekening houden. De huurder heeft het recht een tweede verlenging te vragen, eveneens uiterlijk een maand voor het verstrijken van de eerste gerechtelijk toegekende verlengingstermijn. In dat geval kan de rechter dan beslissen een periode toe te staan die langer of korter is dan de eerste verlenging.

En de inboedel van de uitgezette huurder ?

De betekening waarvan sprake preciseert bovendien aan de uitgezette persoon wat er met zijn goederen gaat gebeuren indien hij geen gevolg geeft aan zijn vonnis. Tijdens de eigenlijke uithuiszetting zal elk meubel dat zich nog in de woning bevindt op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. Vaak belemmeren ze daar de weg en het gemeentebestuur zal ze dan, nog steeds op kosten van de uitgezette huurder, naar het gemeentehuis laten brengen. Daar worden ze 6 maanden bewaard, tenzij de goederen aan snel bederf onderhevig zijn of de openbare gezondheid, hygiëne en veiligheid in gevaar brengen. Om zijn goederen terug te krijgen kan de huurder het gemeenteregister raadplegen en kan hij kosteloos een uittreksel bekomen met de lijst van zijn goederen.De goederen worden hem teruggegeven mits hij de kosten voor het weghalen en bewaren betaalt. Dit is het zogenoemde retentierech , net zoals een garagehouder uw auto kan achterhouden als u hem de factuur van de herstelling niet betaalt. Dit retentierecht geldt echter niet voor goederen die krachtens artikel 1408 § 1 van het Gerechtelijk wetboek onmisbaar zijn en dus niet vatbaar voor beslag : een bed, kleren, een tafel en een stoel, een wasmachine, een fornuis, een ijskast, en nog meer onbeslagbare goederen.

Tot besluit : de verhuurder die tot een gerechtelijke uitzetting wenst over te gaan moet goed beseffen dat die niet onmiddellijk zal worden uitgevoerd. Het is dan ook raadzaam advies in te winnen bij een jurist vooraleer een procedure in te leiden.