Zijn stuk grond kiezen met kennis van zaken.

Zijn stuk grond kiezen met kennis van zaken.

Men moet vermijden een stuk bouwgrond te kopen zonder de werkelijke financiële kostprijs van deze transactie te kennen, maar eveneens van alle zaken die daarna nog volgen. Om dit allemaal te berekenen, maar ook om u te sterken in uw aankoop, ziehier 15 aandachtspunten :

1. Het paard niet achter de wagen spannen

Alvorens een verbintenis aan te gaan, moet men een bezoek brengen aan zijn bankier. Hij zal het budget bepalen dat niet mag worden overschreden, het maximumbedrag dat men kan lenen en de meest geschikte voorwaarden van dit krediet (rentevoet, looptijd, terugbetalingsformule, enz.). Bovenop de prijs van het stuk grond en de bouwwerken, moet men rekening houden met de notariskosten die zijn verbonden aan een koopakte en de kosten van een hypothecaire lening, waarvan de meeste worden geïnd in naam en voor rekening van de fiscus. Wat de bouwwerken betreft, wordt het BTW-tarief van 21 % berekend op de waarde van de bouwwerken. In het budget moeten opgenomen worden : de eventuele opmetingskosten, kosten voor bodemonderzoek, het wegennet en ereloon van de architect. Voor alle zekerheid voorziet men best ook een supplement in de orde van 10 %.

2. Het stuk grond zelf

Het stuk grond zelf moet heel bijzondere aandacht krijgen. Momenteel worden bouwgronden steeds zeldzamer. Om zich een idee te vormen van wat er op de markt is, is het aangeraden om meerdere bouwgronden te bezoeken alvorens een verbintenis aan te gaan, bij voorkeur in het gezelschap van zijn architect. Bij elk stuk grond moeten immers veel vragen worden gesteld, waarvan sommige vrij technisch zijn. Hoe is de ligging van het stuk grond ? Is het hellend ? Is het bebouwbaar ? Bestaat er een bodemonderzoek of moet dit besteld worden ? Maakt het deel uit van een verkaveling ? Dreigt het niet te veel het water vast te houden ?

3. De omgeving

De omgeving van het stuk grond is evenzeer belangrijk. Bijvoorbeeld, heeft men eraan gedacht om de nieuwe afstand te berekenen die moet worden afgelegd om zich naar het werk te begeven ? Het belang van zaken zoals de nabijheid van winkels, een school, communicatiemiddelen, diverse openbare instellingen of elke andere plaats voor persoonlijk comfort (sportzaal, school, bibliotheek, enz..) mag niet worden onderschat.

4. De waarde

De schatting van de waarde van het stuk grond is met name afhankelijk van de juistheid van de door de verkoper opgegeven oppervlakte. Indien men hieraan twijfelt (geen kadastraal uittreksel, opmetingsstaat, grenspalen, enz..), moet men niet aarzelen om een beroep te doen op een landmeter-schatter. Wanneer men eens de verkoopaanbiedingen in de pers en op Internet bekijkt, zal men ook een goed idee krijgen van de gemiddelde prijzen. Ook de notaris kan helpen bij het verfijnen van de waardering. Hij heeft toegang tot een interne gegevensbank voor het notariaat, die bijzonder performant is.

5. De architect

Het is deze vakman die het project zal ontwerpen waarvoor hij is aangezocht. Hij heeft een verplichting tot raad ten opzichte van zijn klant en moet in ieder geval optreden zoals wettelijk is vastgelegd. Waarom dan niet een beroep doen op zijn diensten vanaf het moment dat u op zoek gaat naar een stuk grond ?
Hoe de architect te kiezen ? Soms wordt die opgedrongen of sterk aangeraden door de aannemer, en dat is niet de beste garantie voor onpartijdigheid. Als men geen enkele architect kent, heeft de Orde van Architecten voor u een lijst ter beschikking van de architecten die gevestigd zijn in uw provincie (www.ordredesarchitectes.be). Om een architect te kiezen, kan men tot slot ook gaan kijken op de website www.mon-architecte.be, met dien verstande dat niet alle architecten daarin zijn opgenomen.

Hoeveel kost een architect ?

Er bestaat geen bindend barema. Naargelang de omvang van het project, variëren de erelonen in het algemeen van 7 tot 8 % op de waarde excl. BTW van de werken, zelfs indien deze rechtstreeks door de opdrachtgever worden uitgevoerd. Maar bijkomende taken kunnen dit percentage verhogen. Zo zal bijvoorbeeld, wanneer een beroep wordt gedaan op verschillende afzonderlijke vakmensen, een supplement van 1,5 % kunnen worden gevraagd. Als door de opdrachtgever een opmetingsstaat wordt gevraagd, kan het ereloon met 10 % worden verhoogd. De architect kan ook bijkomende verplichtingen vervullen ; deze zullen dan aanleiding geven tot bijkomende erelonen. Bij een sleutel-op-de-deur woning daarentegen, kunnen de erelonen aanzienlijk worden gedrukt, soms met de helft.

6. Opschortende voorwaarden

Indien men zijn keus heeft laten vallen op een stuk grond waarover onzekerheid bestaat (geen verontreiniging, door de verkoper voor te leggen stedenbouwkundig attest, resultaat van bodemonderzoek, geen erfdienstbaarheden, bekomen van hypothecair krediet enz.), moet men er niet aan twijfelen om een verbintenis voor te stellen onder de opschortende voorwaarde dat deze onzekerheid wordt opgeheven. Dit moet plaatsvinden binnen een bepaalde termijn en volgens voorwaarden die door te partijen dienen overeengekomen te worden. Op die manier zal elke partij kosteloos haar vrijheid kunnen terugwinnen, indien de onzekerheid niet wordt opgeheven binnen de overeengekomen periode.

7. Een dossier samenstellen

Men moet aan de verkoper, de bouwpromotor of de vastgoedmakelaar alle officiële documenten vragen die betrekking hebben op het stuk grond (eigendomstitel, kadastraal uittreksel, verwittiging roluittreksel, onderhoudsfacturen of andere facturen, enz.). Dat kan enkel de juridische zekerheid van de transactie verhogen en soms voorkomen dat men later voor onaangename verrassingen komt te staan, zoals meerkosten, een probleem van gemeenheid of erfdienstbaarheid.

8. Erfdienstbaarheid en gemeenheid

Het stuk grond kan bezwaard zijn met een erfdienstbaarheid, wat aanleiding geeft tot waardevermindering. Dit is een last waarmee een vastgoed, het dienend erf genoemd, dat aan iemand toebehoort, wordt bezwaard voor het gebruik en het nut van een ander vastgoed, het heersend erf genoemd, dat eigendom is van iemand anders. Bij wijze van voorbeeld vermelden we het recht van overpad dat een buur de toelating geeft om over uw stuk grond te gaan.
Wat de gemeenheid betreft, deze moet soms worden afgekocht van de naburige eigenaar, om het bouwwerk mogelijk te maken. Niet gedefinieerd bij wet. Dit is een gemeenschappelijke, bijkomende en gedwongen eigendom van omheiningen, hagen en muren als afscheiding tussen twee vastgoeden die tot verschillende eigenaars behoren. De wet laat elke buur toe om de gemeenheid te verkrijgen van een belendende muur, als hij daarvoor een of ander nut vindt, en mits betaling van de helft van de grond waarop de scheidingsmuur is opgetrokken en de helft van de waarde van genoemde muur. Er kan een contradictoire overnameovereenkomst worden opgemaakt tussen de buren, in der minne. Ze zal worden belast als een verkoop van vastgoed, op basis van de prijs zoals vermeld in de overeenkomst.

9. Stedenbouw

Een bezoek aan de stedenbouwkundige dienst van de betreffende gemeente of stad is soms nuttig om een drama te voorkomen. Is het echt bouwgrond ? Maakt het niet het voorwerp uit van een onteigeningsprocedure ? Is er geen ongewenst vastgoedproject voorzien in de buurt van uw toekomstige bouwwerk ? Bestaan er geen stedenbouwkundige erfdienstbaarheden boven de grond (voorbeeld van hogedrukleiding) of onder de grond (gasleidingen, doortocht van kabels voor allerlei gebruik, enz.) ? Tot slot, bij een verkaveling, moet elke constructie een heleboel stedenbouwkundige voorschriften naleven. Het gaat om gedwongenheden waar u niet omheen kunt, waaraan de bouw zal moeten voldoen (bouwvrije strook, hellingsgraad van het dak, kleuren, enz.).

10. Bij de notaris

Van zodra er sprake is van het ondertekenen van een document (offerte, voorlopig koopcontract, enz.), mag men zich niet verbinden zonder het advies van « zijn/haar » notaris. Het voorlopig koopcontract bijvoorbeeld, is zeer belangrijk, omdat de authentieke akte slechts een definitieve weergave daarvan zal zijn. In ons recht staat een verkoopcontract gelijk aan een verkoop, ook al zorgen de partijen vaak voor de mogelijkheid om zich, onder bepaalde voorwaarden, vrij te maken.
Teneinde de transactie te versterken, zal de instrumenterende notaris (diegene die de akte opstelt) vóór en na de ondertekening van de authentieke koopakte, meer dan 50 formaliteiten vervullen, waarvan er slechts zeer weinig te zien zijn door zijn klant. We vermelden hierbij de opzoekingen van fiscale, kadastrale, hypothecaire en stedenbouwkundige aard en het controleren van het feit dat het stuk grond niet verontreinigd is of bezwaard met erfdienstbaarheden.

11. Welke provisie gaat de notaris aan de koper vragen ?

Laten we vooreerst een idee die we hebben opgevangen, uit de wereld helpen : de provisie zal identiek zijn, ongeacht het aantal notarissen dat is aangezocht. Het ereloon zal hetzelfde blijven, wanneer er een tweede notaris bijkomt. De verdeling van het ereloon onder de notarissen gebeurt volgens specifieke beroepsregels.

Welke provisie ?

Als we het voorbeeld nemen van een akte voor de aankoop van een stuk grond in Wallonië voor een prijs van 70.000 €, zonder hypothecaire lening, dan zal het bedrag van de provisie neerkomen op 10.798 €, waarvan detail hieronder, dit volgens de website van notarissen (www.notaire.be, rubriek "berekening van aktekosten) :

1. Ereloon notaris berekend volgens barema : 1.422,66 € 2. Registratiekosten (indien 12,5 %) : 8.750 € 3. Diverse voorschotten : 625 €. Deze laatste post omvat de kosten voor diverse opzoekingen (van fiscale, hypothecaire, kadastrale, stedenbouwkundige aard), voor overschrijving, werkuren, zegels, brieven, enz. Dit bedrag zal lichtjes aangepast worden (in min of meer), nadat de formaliteiten volgend op de akte zijn vervuld, op het moment dat de exacte kosten daarvan gekend zijn. De kosten voor deze formaliteiten bij de administraties zijn variabel naargelang het gewest, de stad of de gemeente. Bovendien zorgt een verkoop met meerdere verkopers bijvoorbeeld voor een lichte verhoging van deze post. Dat is de reden waarom het gevraagde bedrag slechts een provisie is.

12. De gelegenheid voor een mooie fiscale besparing ?

De aankoop van een stuk grond kan soms een zeer mooie gelegenheid zijn om volgens de wettelijke voorschriften te genieten van een fiscaal voordeel voor de koper, zijn familie of zijn vennootschap. Wanneer elke koper eigenaar wordt van een deel van het vastgoed, hetzij in gelijke delen, hetzij in verschillende verhoudingen, dan zegt men van het vastgoed dat het zich in onverdeeldheid bevindt. Het belang daarvan ? Voor sommigen is dat de vrees om niet meer te kunnen genieten van verminderde verwervingsrechten bij aankoop van het hele vastgoed. Voor anderen maakt de aankoop in onverdeeldheid deel uit van een complexere fiscale constructie.
Als de kopers (toekomstige) echtgenoten zijn, moeten zij weten dat bij scheiding de zaken gecompliceerd kunnen worden, vooral indien één van de echtgenoten het deel van de ander wenst af te kopen, teneinde alleen eigenaar van het vastgoed te worden. Er zijn veel factoren die een rol spelen (huwelijksstelsel, bij wederbelegging van eigen fondsen, beloningen, de omvang van ieders financiële inbreng in de bouw, echtscheiding al dan niet met wederzijdse instemming, enz.). Dat is waarom men zijn notaris moet raadplegen alvorens enige verbintenis aan te gaan, vooral als men overweegt om eerst te huwen alvorens een stuk grond aan te kopen. Hetzelfde advies geldt voor ouders die aan hun dochter of aan hun schoonzoon, gehuwd onder het stelsel van gemeenschap van goederen, het stuk grond willen aanbieden waarop hun toekomstige woning zal worden gebouwd. Fiscaal gezien zou dit een zeer dure aangelegenheid worden, aangezien in het recht de schenking aan de schoonzoon zou belast worden aan het exorbitante tarief "onder vreemden". Om dit obstakel te omzeilen, kunnen de ouders het stuk grond aan hun dochter geven (de tarieven voor schenking in rechte lijn zijn veel lager), en die kan dan later aan de notaris vragen om het op te nemen in de gemeenschap van goederen. Deze transactie vereist slechts een goedkope wijziging van het huwelijksstelsel. Daarna zal de rechter deze wijziging bekrachtigen, en dankzij het recht van natrekking zal de echtgenoot voor de helft eigenaar worden van het stuk grond en van de toekomstige bouwwerken… Er bestaan ook nog andere, complexere verkrijgingsmethoden, zoals de zakelijke eigendomsafsplitsing (vruchtgebruik voor de ouders en naakte eigendom voor de kinderen), de aankoop via een vennootschap, het leasen van vastgoed, de staande opstand of de erfpacht.

13. De aanneming

Er zijn verschillende formules mogelijk. We vermelden hier die van de algemene aanneming, waarbij een beroep wordt gedaan op verschillende vakmensen, die van de afzonderlijke aannemers, waarbij de opdrachtgever (diegene die de opdracht geeft om te bouwen) de vakmensen gaat kiezen, die van de « sleutel op de deur », wat een beetje de « fast-food » van de bouwsector is, of die van de coördinatie-aannemers. In deze laatste formule wordt de keuze van de aannemer en van de gespecialiseerde vakmensen toevertrouwd aan een onderneming. Zonder in detail te treden, zal de opdrachtgever meer of minder goed beschermd zijn, naargelang de gekozen formule, met name door de wet Breyne (zie hierover één van onze voorgaande nieuwsbrieven).

14. De veiligheidscoördinator

Bij het samenstellen van zijn budget, moet men rekening houden met de veiligheidscoördinator. Sinds 2001 moet men, van zodra een werf voor nieuwbouw of renovatie de aanwezigheid vereist van meer dan twee aannemers, tegelijkertijd of opeenvolgend aanwezig, een beroep doen op een veiligheidscoördinator. Zijn ereloon is vrij en schommelt over het algemeen tussen 1 en 1,5%.
Het is vaak de architect die deze rol waarneemt.

15. Specifieke verzekeringen

De bouwwerf blijft een kweekplaats voor gerechtelijke procedures. Een woning laten bouwen, dat is noodzakelijkerwijs een beroep doen op meerdere personen, zoals een veiligheidscoördinator, een architect, een aannemer, onderaannemers of een studiebureau. Wie is verantwoordelijk in geval van schade ? Het antwoord is niet altijd duidelijk. Om deze risico’s te voorkomen en soms een lang en duur proces te vermijden, willen we gewoon even melden dat er een zogenaamde A.R.A.-verzekering (de all-risks verzekering voor aannemers) en een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering op de markt is. Deze laatste wordt van kracht bij de voorlopige oplevering, en loopt tot het verstrijken van de termijn van de tienjarige waarborg (termijn van tien jaar waarbinnen de opdrachtgever zich kan keren tegen de architect en/of de aannemer in geval van fouten, gebreken, enz.).

In de praktijk bestaan er valstrikken. Zo ziet volgens een recente studie één kandidaat-koper op vier zijn vrijheid beperkt : de eigenaar van het stuk grond (natuurlijke persoon of rechtspersoon) koppelt de verkoop aan de verplichting om te bouwen met zijn vennootschap of een firma die hij aanduidt. Zo heeft ook bijna één kandidaat op vijf geen vrije keuze wat de architect betreft. De helft krijgt een architect aangewezen en één derde wordt een bepaalde architect aangeraden. Bij een verkoop met voorwaarden moet men dubbel op zijn hoede zijn.
Ter conclusie, of het nu gaat om het kopen van een stuk grond of het kiezen van de aannemer, men moet steeds vermijden om het minste document te ondertekenen zonder het groene licht van zijn bankier en zijn notaris, en men moet zich zo vroeg mogelijk laten begeleiden door de architect van zijn keuze. Op zand kan men niet bouwen…