Verkoopovereenkomst opstellen

Het opstellen van een verkoopovereenkomst

Oneerlijke koper kan leiden tot verhuren in plaats van verkopen ...

“Ik had pas het verkoopovereenkomst ondertekend. De koper had mij verzekerd dat er geen enkel probleem was. Hij vroeg alleen de sleutels om een en ander te kunnen opmeten voor kleine werken die hij wilde beginnen vóór de ondertekening van de notariële akte. Omdat het gebouw leegstond en hij een financiële compensatie voorstelde, ging ik akkoord. Maar hij kreeg geen lening, is nooit enige werken gestart en woont nu al drie maanden in het gebouw. Naar het schijnt kan ik hem er niet onmiddellijk uitzetten ... Hoe kan dat?”

Om hierop te antwoorden, moet men goed begrijpen waarom het belangrijk is om een verkoopovereenkomst op te stellen.

Een verkoopovereenkomst geldt als verkoop

Wettelijk gezien is een verkoop tussen de partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten opzichte van de verkoper, zodra er overeenkomst is over de zaak (het vastgoed) en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd is en de prijs nog niet betaald (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek).
Zonder verkoopovereenkomst zou de eigendom worden overgedragen zodra dit mondeling is overeengekomen, wat erg voorbarig is en het probleem stelt van het bewijs. Er is op dat ogenblik immers nog geen enkel onderzoek (hypothecair, kadastraal, fiscaal, stedenbouwkundig, enz.) verricht door de notaris en er werd nog geen verzekering aangegaan door de koper. Bovendien moeten de partijen bovendien nog maatregelen nemen om hun huidige verblijfplaats te verlaten. Daarom bepalen de meeste verkoopcompromissen dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt bij de ondertekening van de authentieke akte.
Om fiscale redenen geschiedt deze overdracht uiterlijk vier maanden na de ondertekening van het compromis. Dat is meestal voldoende tijd om alle nodige taken uit te voeren. Het probleem is echter dat het verkoopcompromis geldt als verkoop. Anders gezegd, de notariële akte is enkel de herhaling van de inhoud van het compromis.
In ons geval werd het compromis gewoon onderling ondertekend. Er werd geen enkele opschortende voorwaarde in bepaald omtrent het bekomen van de hypothecaire lening en er werd geen voorschot betaald. In de praktijk kreeg de koper bovendien toestemming om in ruil voor een “financiële compensatie” het goed te bezetten vóór de ondertekening van de authentieke akte. Hij was echter ter kwader trouw. Als er geen opschortende voorwaarde wordt bepaald en de koper het goed toch niet kan kopen, voorzien de meeste compromissen een keuzemogelijkheid voor de verkoper: het voorschot behouden of de uitvoering van de verkoop opeisen via gerechtelijke weg. Omdat er echter geen voorschot werd betaald en de verkoper duidelijk niet solvabel is, hebben beide keuzes geen enkele zin. Het nadeel had moeten beperkt blijven tot het tijdverlies dat werd veroorzaakt door het afhaken van de malafide koper. De situatie is hier echter ernstiger. Aan de ene kant zou de “financiële compensatie” gedeeltelijk kunnen worden beschouwd als een schadevergoeding voor dit tijdverlies. Aan de andere kant kan ze perfect worden beschouwd als de betaling van huur.

Een mondelinge huurovereenkomst

Tussen de partijen is een mondelinge huurovereenkomst ontstaan. Om zijn goed vrij te maken, moet de koper dus de regels van de opzeg respecteren. Zonder in detail te treden, zijn deze nadelig voor hem.
Hij kan ook bedrog inroepen. Het gaat hier immers om wilsgebrek, handelingen die, als ze niet waren gesteld, nooit hadden geleid tot het akkoord van de eigenaar om te verkopen, of dan toch aan voorwaarden die voor hem voordeliger zijn.
Helaas kost het annuleren van de verkoop op basis van bedrog veel tijd en geld. De koper zit dus vast. In de realiteit zijn er nog heel wat andere redenen om heel voorzichtig te zijn bij het vroeger overhandigen van de sleutels (wachten op het resultaat van de onderzoeken inzake milieu, co-eigendom, vervuiling, enz...). U begrijpt dus waarom de sleutels meestal pas aan de koper worden overhandigd bij de ondertekening van de notariële verkoopakte. Uiteraard kan het gebeuren dat een koper vraagt om het verkochte goed eerder te mogen gebruiken. Dit kan zelfs een essentiële voorwaarde voor de verkoop zijn. Sommigen willen de termijn van vier maanden gebruiken om alvast werken uit te voeren. Anderen willen gewoon al in het goed trekken. Dat kan verschillende redenen hebben: ze hebben een ander goed verkocht en moeten het verlaten vóór de ondertekening van de koopakte. Of ze huurden een goed en hebben “hun” eigenaar iets te vroeg opzeg gegeven. En het gebeurt niet vaak, maar diegene die vraagt om het goed al eerder te mogen gebruiken kan ook uit zijn laatste woning gezet zijn, of in extreme gevallen hopen dat hij het kan doorverkopen voordat hij zelf de akte heeft ondertekend. De grootste voorzichtigheid is dus geboden.
Maar als het echt niet anders kan, onder welke voorwaarden gaat men dan best akkoord?

1. Een aanzienlijk voorschot. Om gerust te zijn en de solvabiliteit van de kopers te controleren, kan de verkoper een hoger voorschot vragen dan de gebruikelijke 10 %.

2. Wachten tot het verstrijken van de opschortende voorwaarden. Als er een of meer opschortende voorwaarden worden bepaald (bekomen van een lening, uitoefening van een optierecht, enz..), is het raadzaam om te wachten tot de overeengekomen termijn is verstreken.

3. In het compromis een akkoord opnemen voor precaire bezetting. Dit woonrecht is voorzien in het Burgerlijk Wetboek. Het wordt verleend door de eigenaar en is gratis maar tijdelijk. Er bestaat dus geen kans dat de bewoning door de koper wordt gelijkgesteld met het huren van het goed.

4. Belastingen en verzekeringen. Voor de periode tussen de werkelijke bezetting en de ondertekening van de authentieke akte, moet het compromis voor de koper de verplichting voorzien dat hij de lasten, taksen en belastingen op het goed voor zijn rekening neemt zodra hij het goed in gebruik neemt en niet pas op de datum van de akte.
De koper moet zijn bezettingsrisico’s verzekeren tegen elke schade (brandverzekering, burgerlijke aansprakelijkheid, afstand van verhaal, enz.) en er onmiddellijk het bewijs van leveren.

5. Staat van het goed. Als er werken worden gepland doet de verkoper er goed aan, kwestie van de risico’s te beperken, om te eisen dat tot aan de datum van de akte enkel kleine werken (opknapping, schilderen, enz...) worden uitgevoerd. Om elke discussie te vermijden, kan men een plaatsbeschrijving opmaken (of laten opmaken) die bij het compromis kan worden gevoegd.

En de koper?

Ook de koper kan soms voor verrassingen komen te staan, vooral als hij werken wil uitvoeren vóór de ondertekening van de notariële koopakte. Als de prijs niet volstaat om eventuele schulden van de verkoper af te lossen, kunnen zijn schuldeisers zich tegen de verkoop verzetten en deze laten annuleren.
Gevolg: twee of drie maanden na de betrekking van het goed, kan de koper het voorschot en de kost van reeds uitgevoerde werken verliezen. Een rechtszaak aanspannen tegen een niet-solvabele verkoper is gewaagd en kan het nadeel enkel vergroten. Daarom is het voor de kandidaat-koper raadzaam, vooral als hij grote werken wil uitvoeren, om het voorschot te laten blokkeren bij de notaris. Dat gebeurt trouwens bijna altijd. De koper wacht best om het goed te betrekken tot hij helemaal gerust is, dus wanneer het resultaat van de verschillende onderzoeken door de notaris (fiscaal, hypothecair, kadastraal, stedenbouwkundig, enz.) gunstig is.

Besluit: zowel voor de verkoper als voor de koper wordt sterk afgeraden om de sleutels van een vastgoed te overhandigen vóór de ondertekening van de authentieke akte waarin de eigendomsoverdracht wordt vastgesteld.
En als het echt niet anders kan, wordt er best niets ondertekend zonder de hulp van een notaris.