Belangrijke wijzigingen op het gebied van de huurwetgeving: wet van 27 april 2007

Zoals aangekondigd in newsletter 23 van januari 2007 waren er wetswijzigingen te verwachten op het gebied van huurwetgeving. Die zijn nu van kracht geworden en op 8 mei 2007 in het Belgisch Staatsblad verschenen (wet van 27 april 2007 « houdende diverse bepalingen »).

Ze houdt met name een aantal wijzigingen in van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurcontracten en heeft betrekking op de verplichting om voortaan de huurprijs en de lasten mee te delen in vastgoedadvertenties of op aanplakbiljetten, de verplichting om een omstandige plaatsbeschrijving te laten opstellen bij het intreden in de woning, de mogelijke vermindering van de huurwaarborg tot 2 maanden huur ...

Welke zijn deze wijzigingen en wat houden ze in ?

1. de verplichting voor de verhuurder om de voorwaarden voor de verhuring van het pand omstandig mee te delen.

Voortaan houdt elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis in dat in elke officiële of publieke mededeling met name het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld. Bij niet-naleving van deze verplichting wordt een administratieve boete opgelegd die vastgelegd is tussen 50 euro en 200 euro. De gemeenten kunnen de inbreuken vaststellen, vervolgen en bestraffen. de bevoegde gemeente is die waar het goed zich bevindt.

2. de verplichting om een plaatsbeschrijving te laten opstellen.

In de toekomst zullen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving moeten laten opstellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van de bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst en wordt net als dit huurcontract geregistreerd.

3. elementaire vereisten van bewoonbaarheid.

Het verhuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde is niet nieuw. Ze wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot kwam. Nieuw is wel de verplichting om deze minimumvoorwaarden bij de huurovereenkomst te voegen. De bedoeling is de huurder beter voor te lichten betreffende zijn rechten terzake.

4. herstellingen uitsluitend voor rekening van de verhuurder.

De verhuurder is verplicht tot alle herstellingen, andere dan huurherstellingen. Laatstgenoemde huurherstellingen worden gedefinieerd bij koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad.

5. verplichte bijvoeging van een gedetailleerde bijlage bij de huurovereenkomst.

Voor elke huurovereenkomst worden er drie bijlagen opgesteld, een per gewest. Elke bijlage bevat een uitleg over de talrijke wetsvoorschriften zoals die inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid ; bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst ; de registratie en de kosteloosheid ervan ; de duur van de huurovereenkomst ; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten, de regels opgesteld inzake de huurherstellingen ; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen ; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar of de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.

6. een mogelijke verlaging van de huurwaarborg.

Tot nu toe was er weinig regelgeving over de huurwaarborg en op dit vlak waren de misbruiken legio. De wetgever heeft de huurder beter willen beschermen.
De waarborgen die de huurder biedt kunnen diverse vormen aannemen. We gaan hier even in op de drie vormen waar de wet het over heeft : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg geleidelijk aan samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

In deze drie gevallen mag de huurwaarborg nooit hoger zijn dan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. Een woordje uitleg :

1. wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.

2. wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen. Een financiële instelling kan deze waarborg niet weigeren om redenen van kredietwaardigheid van de huurder. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling die hem de rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van gemeen recht ten aanzien van de huurder ingeval hij zijn verplichting om de waarborg geleidelijk aan samen te stellen niet naleeft.

3. wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling is het dat OCMW dat daarom verzoekt bij de financiële instelling die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.

En de rente ?

De rente die de huurwaarborg opbrengt worden gekapitaliseerd ten bate van de huurder. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te beleggen is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt.
En tenslotte bepaalt de wet dat « er niet mag worden beschikt over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch over de bankwaarborg, noch over de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement. »

En tot besluit : al deze maatregelen zijn een aanvulling op de hervorming van de huurwetgeving, die al was ingezet door de programmawet van 27 december 2006 en op 28 december 2006 in het Belgisch Staatsblad verschenen. Het doel ervan is de huurder beter te beschermen, enerzijds door hem beter voor te lichten en anderzijds door de toegangsvoorwaarden met betrekking tot een woning te vergemakkelijken.

Opslaan in mijn selectie