Koop van een woning op plan : de wet-Breyne

U gaat een woning kopen « op plan » (nog te bouwen) – een appartement binnen een gebouw of een individueel huis – en u bent bang dat u niet beschermd bent ingeval de aannemer of projectontwikkelaar failliet gaat ?
De wet van 9 juli 1971, ook woningbouwwet of wet-Breyne genoemd, beschermt u in uw relaties met de projectontwikkelaar of aannemer.
Toch heeft de bescherming die u nu geniet voor de aankoop van een woning op plan niet altijd bestaan. In de jaren zestig hadden malafide bouwpromotoren of aannemers de door de kopers gestorte bedragen voor een andere bestemming gebruikt dan voor de bouw van de beloofde woningen (om andere bouwwerken mee te financieren of in sommige gevallen ging het om verduistering zonder meer van de bedragen). Het gevolg was het faillissement van de aannemer in kwestie en uiteraard het stopzetten van de bouwwerken, terwijl die arme kopers de volledige bouw van hun woning al afbetaald hadden. Andere vergelijkbare schandalen volgden.
Om die misbruiken in te dijken werd op 9 juli 1971 de wet-Breyne gestemd, die op 11 september van datzelfde jaar in het Belgisch Staatsblad verscheen, nog verder aangevuld en gewijzigd door de wet van 3 mei 1993, op 19 juni van dat jaar in het Belgisch Staatsblad verschenen.

Wanneer is de wet van toepassing ?

De wet heeft betrekking op te bouwen gebouwen in België en die volledig of grotendeels bestemd zijn om in te wonen.
Ze is van toepassing vanaf de dag waarop de authentieke koopakte is ondertekend wanneer de door de verkoper, projectontwikkelaar of aannemer beloofde werken niet voltooid zijn of zelfs niet eens zijn begonnen.
Laatste voorwaarde : de opdrachtgever (die de werken heeft besteld) moet tot de werken zijn voltooid zijn betalingen in opeenvolgende schijven verrichten.
Indien de opdrachtgever de werken de werken persoonlijk wenst te coördineren en contractueel een beroep doet op meerdere aannemers, of als de bouwwerken zich beperken tot de gesloten ruwbouw, is de wet niet van toepassing.
Verbouwings- of uitbreidingswerken vallen alleen onder de toepassing van de wet-Breyne als ze in de overeenkomst van eigendomsoverdracht vermeld staan.
Het moeten werken van een bepaalde omvang zijn (80% van de verkoopprijs van het gebouw, met een minimum van 18.600 EUR).

Welke beschermingsmaatregelen ?

1. Het bezit van de bouwmaterialen.

De eigendomsrechten van de te bouwen opstallen gaan over van de verkoper naar de koper naarmate de bouwmaterialen worden verwerkt. Dat geldt alleen voor de materialen die verwerkt zijn in de vloer of in het gebouw.
Door een overeenkomst tussen de verkoper en de koper wordt laatstgenoemde dus eigenaar van zijn woning naarmate die wordt gebouwd en vooral zal hij de verkoper of aannemer betalen naarmate de werken vorderen, volgens een stelsel van opeenvolgende schijven.
Op die wijze zal de koper pas permanent in het bezit komen van wat al bestaat en zal hij bijgevolg geen schade lijden bij faillissement of overmacht van de aannemer, aangezien de risico’s door laatstgenoemde worden gedragen.

2. Borgtochtstelling.

Om de koper beter te kunnen beschermen zal de erkende aannemer of verkoper een borgtocht stellen van 5% van de prijs van het gebouw bij de Deposito- en Consignatiekas. Wie niet over een erkenning beschikt, zal een voltooiingswaarborg moeten stellen, waarbij een bank of financiële instelling ten aanzien van de koper borg zal staan voor de verplichtingen van de verkoper of de aannemer. Met andere woorden : in dat geval bedraagt de voltooiingswaarborg 100% (art.12).

3. Verplichting om de plannen bij te voegen.

Bij de overeenkomst wordt een bijlage gevoegd met de nauwkeurige plannen en de bestekken van de bouwwerken waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4. Ondertekening door een architect.

Deze bijlagen moeten worden ondertekend door een « architect die gemachtigd is dit beroep in België uit te oefenen ». Deze vereiste dient natuurlijk om de ernst van de documenten te waarborgen.

5. Bedenktijd.

De wetgever wenste dat in de aannemingsovereenkomst zou worden vermeld dat « de partijen sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken » (art. 7). Daarmee wordt de opdrachtgever bedenktijd gegeven aangezien artikel 7 de meeste beschermingsmaatregelen opsomt.

6. Versterkte informatieplicht.

Het ontbreken van een uitdrukkelijke vermelding in de overeenkomst, in een afzonderlijk lid en in andere, vetgedrukte lettertekens, dat de koper of de opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst in te roepen is voldoende om de overeenkomst nietig te verklaren. Idem voor wat de artikelen 7 en 12 betreft.

7. Een vooraf vastgestelde totaalprijs.

Ongeacht het gaat om een bouw of een verbouwing, de overeengekomen totaalprijs die in de voorlopige koopovereenkomst of de notarisakte wordt vermeld, mag later niet meer worden gewijzigd. Toch is prijsherziening mogelijk indien dit contractueel is voorzien in een facultatieve bepaling. Prijsherziening is in dat geval gebonden aan voorwaarden : het gaat om aanpassingen aan de prijzen van materialen en lonen, die elk jaar worden herzien. Zodra een bepaling van prijsherziening in het contract is opgenomen, is ze van toepassing.
Het voorschot mag nooit meer dan 5% van de totale prijs bedragen.

8. Opschortende voorwaarden.

Het verkrijgen van een hypothecair krediet en van een stedenbouwkundige vergunning vormen de twee meest gangbare opschortende voorwaarden.
De wet-Breyne voorziet een maximale termijn van drie maanden opdat de koper zijn financiering kan bekomen. Het bedrag, maar ook de modaliteiten van dit krediet moeten nauwkeurig worden vermeld opdat de koper deze bepaling niet zou gebruiken om later zijn verplichtingen niet na te komen door zich te beroepen op een gelogen weigering door de bank. Zonder in de details te willen treden : er gelden gelijkaardige voorwaarden voor de bouwvergunning (datum van aflevering, modaliteiten voor het verkrijgen, enz.). Wanneer de vergunning nog niet is afgeleverd op het tijdstip waarop het contract wordt ondertekend moet de mogelijkheid om de gevolgen van de overeenkomst op te schorten wanneer de vergunning wordt geweigerd, worden vermeld. In het algemeen zal men bij aanwezigheid van een opschortende voorwaarde vermijden een voorschot te betalen.

9. Uitvoeringstermijn en dwangsommen.

Om vertragingen te voorkomen moeten de aanvangsdatum van de werken alsook de uitvoeringstermijn nauwkeurig worden aangegeven in de overeenkomst. In dat verband is het raadzaam in kalenderdagen en niet in werkdagen te rekenen zoals gebruikelijk is. Werkdagen staan gelijk met ongeveer twee kalenderdagen, wat de opdrachtgever op het verkeerde been kan zetten of de berekening van de termijnen bij afloop van de werken kan bemoeilijken.
Wanneer een vertraging bij de uitvoering van de werken in hoofde van de aannemer wordt vastgesteld, dient deze een schadevergoeding te betalen aan de opdrachtgever. Die is meestal gelijk aan de normale huurprijs die men had kunnen verwachten als het nieuwe of verbouwde gebouw verhuurd was geweest. In de praktijk wordt aangeraden een fors hogere som te voorzien, die rekening houdt met alle daaruit voortvloeiende schade en hinder (de hypothecaire maandelijkse aflossingen blijven verschuldigd, afzeggen van de verhuizing, kosten voor het verlengen van het huurcontract, enz.).

10. Voorlopige en definitieve oplevering.

Wanneer een gebouw in aanbouw voldoende voltooid wordt geacht om het door de opdrachtgever in gebruik te laten nemen, zal worden overgegaan tot een voorlopige oplevering. De architect, het bouwbedrijf en de opdrachtgever komen samen in het gebouw en ze zullen het kamer na kamer inspecteren. Een proces-verbaal op tegenspraak wordt opgemaakt. Het doel van zo’n bijeenkomst bestaat erin eventuele onvolkomenheden te corrigeren en leemten recht te zetten.
Let op : een opdrachtgever die dat moment niet afwacht en op eigen initiatief in het gebouwde pand intrekt wordt geacht stilzwijgend de voorlopige oplevering te hebben aanvaard.
Als dat niet het geval is, ligt de last om het tegendeel te bewijzen bij hem.
Uiterlijk een jaar na deze bijeenkomst zal in een definitieve oplevering worden nagegaan of de werken die nog nodig bleken goed zijn uitgevoerd.
De wet-Breyne bepaalt dat alleen een schriftelijk stuk op tegenspraak (het proces-verbaal van oplevering) als de voorlopige of definitieve oplevering geldt.

En in de praktijk ?

We stellen vast dat in de praktijk sommige bouwpromotoren moeite hebben om een borgtocht van 100 percent te stellen en dat ze dan allerlei achterpoortjes gebruiken om de koper te blokkeren. In sommige gevallen kunnen dan “geheime” overeenkomsten opduiken. Dat risico is des te reëler aangezien de wet ook bepaalt dat zijn volledige tekst wordt opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst en de authentieke akte, naast de verplichte vermeldingen, Bijgevolg worden de documenten zeer complex en vaak begrijpen de partijen er niets meer van.
Daarom is het geraden elk document die een bouwbedrijf ter ondertekening voorstelt aan een jurist (advocaat, notaris) voor te leggen. Die zal nagaan of ze wel stroken met de geest en de letter van de wet-Breyne, maar ook met de algemene wetsvoorschriften inzake contracten.